나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [13] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2026.1.5.등기) 있음(임대차보증금 5,300만원, 전입일 2023.4.25., 확정일자 2023.4.14.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20814 (13)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 304동 2층203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 61,000,000 원

* 토지 면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

* 건물 면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 코스틱폼텍

* 사용승인일: 2000년 9월 8일

* 건물 규모: 15층 건물 중 2층 (본 물건) / 백운3차아파트 총 4개동, 559세대 (2000년 준공)

1.1. 공급면적 및 전용면적

* 공급면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

* 전용면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

1.2. 입지조건

* 주변 환경

* 대상 물건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 학교, 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대입니다.

* 또한, '단구중학교' 서측 인근 및 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 학교, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.

* '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대입니다.

* 교통 상황

* 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 인근 시내버스 정류장을 통해 가능합니다. 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 무난합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 춘천지방법원 원주지원 강제경매개시결정 (2025.07.31 접수, 채권자: 코스틱폼텍)

* 인수되는 권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 53,000,000원

* 전입일자: 2023.04.25

* 확정일자: 2023.04.14

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 순위 7번 주택임차권 등기 (2026.01.05 등기)

* 권리 분석 요약:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 7번)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 5,300만원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

* 소멸되는 권리

* 강제경매개시결정(말소기준권리), 가압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

* 대상 물건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 일부 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* "공업단지"가 인근에 있다는 점은 상권 분석 시 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 남원주초등학교, 단구중학교 등

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 편리

* 편의시설: 근린생활시설 인접

* 아파트 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 5,300만원의 보증금 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 있습니다. 최근 거래가 4,200만원인 점을 고려할 때, 인수 보증금이 매수인의 총 부담액에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가 6,100만원 대비 최근 실거래가가 4,200만원(동일 면적, 동일 층)으로 조사되어, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인근 공업단지: 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 공업단지가 인근에 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원 원주시에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 생활 편의시설, 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 매수인에게 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 5,300만원을 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 최근 거래 사례가 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세 확인 및 인수 보증금으로 인한 총 부담액을 신중히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 실거래가: 동일 면적, 동일 층의 최근 거래 가격이 4,200만원으로, 시세 대비 낮은 가격으로 접근할 수 있는 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요는 확보될 수 있습니다.

* 경매 물건 투자 경험자에게 기회: 임차인 인수 부담을 명확히 인지하고 총 투자 비용을 산출할 수 있는 경험 있는 투자자에게는 유리할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 42,000,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 최근 거래 사례(49.29㎡, 2층, 4,200만원)를 기반으로 산정한 가격이며, 매각으로 인해 인수해야 하는 임차 보증금 5,300만원을 제외하고 산정된 금액입니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금 잔액의 합이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 추가적인 권리 분석 및 총 부담액 산출이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.