나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [7] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 10층1013호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (7)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 10층 1013호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

건물면적: 49.29㎡ (약 14.91평) - 전용면적 기준 (공급면적 약 70.18㎡)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코스틱폼텍

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, 백운3차아파트 단지 내에 속합니다.

* 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육시설과 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 영동고속국도 원주IC 북동측 인근에 위치하여 수도권 및 광역 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 주변은 아파트단지, 일부 근린생활시설, 그리고 태장농공단지와 같은 공업단지가 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 코스틱폼텍 (강제경매 신청)

경매 종류: 부동산강제경매이며, 중복 병합 사건 및 공동 담보 경매로 진행됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (대항력 있음)

* 임차인: 이 (성명: 이찬우)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 26일

* 확정일자: 2021년 8월 6일

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없으므로, 임차인의 권리 신고 및 배당표를 면밀히 확인해야 하는 중요한 주의사항입니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025년 7월 31일 코스틱폼텍의 강제경매개시결정 (을14)

* 소유권 이전: 김한주 (2008-03-19), 김태현 (2015-04-24)

* 강제경매: 코스틱폼텍 (2025-07-31) - 말소기준권리

* 가압류: 검단농업협동조합 (2025-09-15, 20,304,998원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 20,304,998원 (가압류 금액)

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

* 원주시 태장동은 과거 군사시설(캠프롱) 부지가 시민공원으로 개발되는 등, 주거단지와 공업단지(태장농공단지 등)가 혼재하며 지역 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

* 최근 태장농공단지 및 주변 지역에 대한 문화 선도 산단 조성 등 다양한 개발 사업이 추진되며 활력을 되찾고 있는 추세입니다.

* 다만, 과거 태장농공단지 인근에서 폐기물처리시설 추진 등으로 주민 반대가 있었던 사례가 있어, 지역 내 잠재적인 환경 민감 요소를 인지할 필요가 있습니다.

주변 시설:

* 교육시설: 남원주초등학교, 단구중학교 등 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 교통 인프라: 영동고속국도 원주IC 인접으로 광역 이동이 용이하며, 시내버스 정류장 이용도 편리합니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지: 백운3차아파트

* 사용승인일: 2000년 9월 8일 (준공 26년차)

* 총 동수: 4개 동, 총 세대수: 559세대

* 주차: 총 74대 (지상 4대, 지하 70대 추정)

* 해당 물건 층수: 10층 (건물 최고 12층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 있습니다. (관리사무소 연락처: 033-747-5580)

건물 설비:

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 난방: 도시가스보일러에 의한 개별난방 방식입니다.

* 기본 설비: 수세식 위생 설비, 상·하수도 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성:

* 본 건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 5천만원)의 존재로 인해, 임차인의 배당 여부에 따라 매수인에게 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 주 용도지역: 제2종일반주거지역 (일부 자연녹지지역 포함)

* 지구단위계획구역 (구곡지구, 단관지구 등)

* 도로 접합: 중로1류(20~25m), 중로2류(15~20m), 소로3류(8m 미만), 대로3류(25~30m) 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 환경/안전 규제:

* 가축사육제한구역 (전부 제한)

* 상대보호구역

* 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

이러한 군 관련 시설 인접성은 생활 소음 등 환경적 영향을 고려해야 할 요소입니다.

건축 연한:

* 2000년 준공된 아파트로, 약 26년차 아파트이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동의 백운3차아파트로, 원주IC 인접성, 초·중등학교 근접성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 태장동 지역 자체의 개발 호재와 도시 재생 사업 등이 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 중복 병합 사건, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 군사시설 인접으로 인한 소음대책구역 지정 등은 주의 깊게 살펴야 할 위험 요소입니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 원주IC 및 주요 도로 인접으로 인한 뛰어난 광역 접근성.

* 초등학교 및 중학교가 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 태장동 지역의 도시 개발 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 실거주 목적 또는 임대 수요 확보가 가능한 주거 상품.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 65,000,000원

최근 매매 시세 (49.29㎡ 기준):

* 2026년 7월 3일, 12층: 50,000,000원

* 2026년 7월 16일, 2층: 42,000,000원

최근 전월세 시세 (49.29㎡ 기준): 보증금 300~500만원, 월세 30~40만원 수준

시세 분석:

최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 해당 면적의 실거래가는 42,000,000원에서 50,000,000원 사이로 파악됩니다. 이는 본 건의 감정가 65,000,000원 대비 약 20~30% 낮은 수준입니다.

위험 요소 고려:

* 대항력 있는 임차인(보증금 50,000,000원)의 존재는 잠재적 인수 리스크로 작용합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시됨)

* 중복 병합 사건으로 인한 경매 진행의 복잡성.

* 군용비행장 소음대책구역 등 환경적 제약.

예상 입찰가:

상기 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가보다 낮은 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금(0원)을 제외하고, 실거래가와 위험 프리미엄을 감안하여 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.