나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [3] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 2층211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (3)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 2층211호

용도: 아파트

감정가: 61,000,000원

토지면적: 22.97㎡ (약 6.95평)

건물면적: 49.29㎡ (약 14.91평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공업단지 등이 혼재하는 지역입니다.

남동측 및 서측으로는 남원주초등학교, 단구중학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

영동고속국도 원주IC가 북동측 인근에 위치하여 광역 접근성이 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장 이용이 무난하여 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 판단됩니다.

다만, 본 물건이 포함된 지역은 군용비행장 소음대책지역 제3종 구역에 해당하여 소음으로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 춘천지방법원 원주지원의 강제경매개시결정(2025타경20814)으로, 접수일자 2025년 07월 31일 (갑13)입니다.

인수되는 권리:

* 대항력있는 임차인: 손영애 (보증금 53,000,000원, 전입 2021-10-15, 확정 2023-09-11)

- 대항력은 있으나, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite:user data]

* 기타 권리: 집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 강제경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 위 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 태장동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다.

최근 2026년 7월에 거래된 49.29㎡ 면적의 아파트 매매 사례가 4,200,000원에서 5,000,000원 사이로 확인됩니다. [cite:user data]

이는 본건의 감정가 61,000,000원에 비해 낮은 수준으로, 향후 시세 상승 여력을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건물 내 2층 211호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

내부에는 수세식 위생 설비, 상하수도 설비, 승강기 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

백운3차아파트는 2000년 9월 8일 사용승인되었으며, 총 4개동 559세대로 구성되어 있습니다. [cite:user data]

주차는 총 74대가 가능하며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건으로 경매 절차가 진행되고 있어, 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

대항력있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 고려해야 합니다.

아파트의 사용승인일이 2000년으로 노후화됨에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

군용비행장 소음대책지역에 포함되어 있어 소음으로 인한 생활의 불편함이나 재산 가치 하락의 영향이 있을 수 있습니다.

최근 원주시 지역에서 폐기물 처리 시설, 아스콘 공장 등 갈등 유발 시설 설치 관련 논의가 있는 것으로 파악되며, 이는 지역 환경 및 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 태장동 소재 백운3차아파트 301동 2층 211호로, 준수한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 노후화, 군소음대책지역 편입 등의 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

초, 중학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

최근 실거래가 추이를 분석했을 때, 시세 상승 잠재력이 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 49.29㎡ 면적의 아파트 매매 사례는 2층이 4,200,000원, 12층이 5,000,000원으로 조사되었습니다. [cite:user data]

본건의 감정가는 61,000,000원이나, 최근 실거래가 및 대항력 있는 임차인 존재 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

대항력있는 임차인의 보증금은 인수하지 않는 것으로 판단되므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

따라서, 최근 거래된 12층 매물의 5,000,000원을 기준으로, 층수 및 기타 요인을 감안하여 보수적으로 산정 시, 예상 입찰가를 55,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.