나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [6] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 6층621호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코스틱폼텍

감정가: 54,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 6층621호

용도: 아파트

토지면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

건물면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 남원주초등학교, 단구중학교 인근에 위치하며, 아파트단지 및 학교, 일부 근린생활시설이 주로 소재하는 공동주택지대입니다. 또한, 영동고속국도 원주IC 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지 및 공업단지가 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근: 대상 토지까지 차량 출입이 가능합니다.

대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 거리, 노선, 배차 간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 7월 31일 접수된 코스틱폼텍의 강제경매 개시결정(906,666,932원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요가 미상으로 기재되어 있으나, 일반적으로 경매 절차에서 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됩니다. 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 20,304,998원으로, 강제경매 개시결정 및 가압류 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(양도인 안성호)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025년 1월 22일

확정일자: 2025년 1월 22일

대항력: 있음

권리분석: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 45,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점으로 미루어 배당을 통해 전액 변제받거나 낙찰자가 인수하지 않을 수도 있습니다. 이 부분은 실제 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설이 밀집된 주거 지역이며, 일부 지역은 공업단지와 인접하여 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 중 6층 621호입니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 붙이기 등 마감

창호: PVC 샷시 이중창

설비: 수세식 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 백운3차아파트

주소: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836

사용승인일: 2000년 9월 8일

총 동수: 4개동

총 세대수: 559세대

주차대수: 총 286대 (실내자동 212대, 실외자동 74대)

최고층: 12층 (단지 전체 기준, 해당 동은 15층 이상일 가능성 있음)

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 45,000,000원 인수 가능성이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 불확실성이 있습니다.

6.2. 입지 및 행정상 리스크

대상 물건은 군용 비행장 소음 대책 구역 제3종 구역 및 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 원주공항 인근으로 소음 및 비행 안전과 관련된 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인일이 2000년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 아파트로, 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 무난합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 군용 비행장 관련 구역에 속해 있다는 점, 그리고 복잡한 권리관계는 투자 결정에 신중한 검토를 요구하는 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

최근 거래된 유사 면적의 매매가격을 고려할 때, 경매를 통한 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

8.2. 양호한 주거 인프라

아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 학군 접근성이 좋습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 기대

원주시 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 7월의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 40.83㎡ (본건과 동일 면적), 9층: 50,000,000원

* 49.29㎡, 12층: 50,000,000원

* 49.29㎡, 2층: 42,000,000원

이를 바탕으로 본 물건(40.83㎡, 6층)의 적정 시세는 약 48,000,000원 ~ 52,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 권리 인수 비용 (예상)

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

상기 임차인의 보증금 45,000,000원은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점을 고려하여, 배당을 통해 전액 변제받거나 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 가정합니다. (단, 실제 경매 진행 시 반드시 재확인 필요)

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 54,000,000원

시세 범위: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

잠재적 리스크(군용 비행장 구역, 건물 노후화 등) 및 경매 특성을 감안하여 시세 대비 할인율 적용이 필요합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이라는 전제 하에, 시세 범위 내에서 약 10~15%의 할인율을 적용하여 약 43,000,000원 ~ 47,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.