나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [11] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 302동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (11)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 302동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 61,000,000원 (6천 1백만원)

토지면적: 45.94㎡ (약 13.89평)

토지지분: 45.9427㎡ (약 13.89평)

건물면적 (분양면적): 98.58㎡ (약 29.81평)

건물지분: 98.58㎡ (약 29.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 중복병합사건, 대항력있는임차인

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 (정보상 12층건내로 표기되어 있으나, 혼재된 것으로 보임)

* 사용승인일: 2000년 09월 08일

* 건물 총 층수: 12층 (302동 기준)

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 백운3차아파트

* 주소: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 559세대

* 주차대수: 약 286대 (단지 총 주차대수 기준)

전용면적: 제공된 매매 정보상 유사 면적은 49.29㎡ (약 14.91평) 또는 40.83㎡ (약 12.35평) 수준으로 확인되며, 본 건의 정확한 전용면적은 별도 확인 필요.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 강원특별자치도 원주시 태장동 소재, 남원주초등학교 남동측 인근에 위치.

* 주위는 아파트단지, 학교(남원주초, 단구중), 일부 근린생활시설, 공업단지 등이 소재하는 공동주택 및 주택지대임.

* 영동고속국도 원주IC 북동측 인근에 위치.

교통상황:

* 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 도로 상태 양호함.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함.

도로상태:

* 대상 토지 북동측, 북서측, 남서측, 남동측으로 노폭 약 15m ~ 24m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (구곡지구, 단관지구).

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합.

* 가축사육제한구역 (2024-10-25)

* 상대보호구역

3. 권리분석

경매 개요:

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 코OOOOOOO

중복병합사건 관련:

* 본 건은 중복병합 사건으로, 여러 경매 사건이 통합되어 진행되는 건임. 관련 사건 정보 확인 필요.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 52,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 10일

* 확정일자: 2023년 06월 12일

* 배당신고일자: 2025년 08월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: (없음)

권리분석 상세:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원 분석상 인수 보증금은 없는 것으로 확인됨. 이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전부 변제될 것으로 예상되거나, 법적 해석상 낙찰자가 인수할 의무가 없음을 의미함.

* 다만, '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있어, 실제 명도 및 배당 과정에서 변동사항이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (구체적인 내용은 명세서 참조 필요)

임차인 관련 주의 문구:

* 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임에 대한 인수 여부는 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 본 건의 인수 보증금 0원 해석에 대해 반드시 추가적인 법률 검토를 진행하시기 바랍니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 원주시의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있음.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있음.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 남원주초등학교, 단구중학교 등

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

단지 내 부대시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있음.

교통 이용 편의성:

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내버스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 법원 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있는 임차인' 존재는 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 관련 분쟁에 직면할 가능성을 배제할 수 없음. 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

* 건물 노후도:

* 2000년 준공으로 약 26년 경과된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 혐오시설 유무:

* 주변 환경 정보상 '공업단지'가 언급되나, 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 화장터 등)은 확인되지 않음. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 권장됨.

* 시장 변동성:

* 부동산 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 302동 204호로, 일반적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 초등학교 및 중학교와 근접하여 교육 환경이 양호하며, 교통망 또한 편리합니다. 단지 자체적으로도 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

가장 주목해야 할 부분은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보입니다. 법원 자료대로라면 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없으나, 이러한 특이사항은 명도 및 권리 관계에 대한 심층적인 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

건물의 연식과 매매 시세 데이터를 고려할 때, 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단되나, 유사 면적의 실거래가 데이터는 본 건의 공식 면적 대비 낮은 수준으로 확인되어 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 교육/교통 인프라 접근성 우수.

* 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

* '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항을 명확히 해소할 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 61,000,000원

* 최근 매매 사례 (유사 면적, 2026년 7월): 40,830,000원 ~ 50,000,000원

* 제시된 유사 면적의 매매 사례 가격이 감정가보다 현저히 낮으나, 이는 대상 물건의 공식 건물 면적(98.58㎡)과 차이가 있는 것으로 보입니다.

* 본 건의 공식 면적과 감정가를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 58,000,000원 (5천 8백만원)

* 본 예상가는 감정가 대비 약 95% 수준이며, 제시된 유사 면적 매매 사례의 가격대를 고려한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 권리 관계(임차인)의 명확한 확인, 현장 조사 결과, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.