나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [4] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 2층222호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2025.10.13.등기) 있음(임대차보증금 5,000만원, 전입일 2023.9.20., 확정일자 2023.9.20.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 원주지원 2025타경20814 (4) 사건에 의한 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 2층 222호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 51,000,000원입니다.

토지 면적은 19.03㎡ (약 5.75평)이며, 건물 면적은 40.83㎡ (약 12.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 아파트인 백운3차는 2000년 9월 8일 사용승인되었으며, 301동은 총 12층 중 2층에 위치합니다.

건축물 현황에 따르면, 본 아파트는 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조입니다.

1.1. 입지조건

본 물건이 속한 백운3차아파트는 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, 주위 환경으로는 아파트 단지와 학교, 일부 근린생활시설, 그리고 공업단지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

구체적으로는 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육시설이 인근에 있으며, 영동고속국도 원주IC와도 가까워 접근성이 양호합니다.

교통 상황으로는 차량의 단지 내 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태는 북동측, 북서측, 남서측, 남동측으로 노폭 약 15m ~ 24m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류, 중로2류 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 코스틱폼텍의 강제경매개시결정 등기(2025.07.31.)입니다.

경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 등기부채권 총액은 70,304,998원입니다.

다만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기가 을구 순위 7번으로 존재합니다.

해당 임차권은 2025년 10월 13일 등기되었으며, 임대차보증금 5,000만원, 전입일 및 확정일자 2023년 9월 20일입니다.

임차인 임예찬은 대항력이 있으며, 보증금 5,000만원, 차임 0원입니다.

주의사항에 따르면, 배당에서 임차 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 본 물건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

중복병합사건, 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 백운3차아파트는 대단지 아파트 밀집 지역에 속하며, 주변에 학교 및 일부 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근에 공업단지가 위치하고 있어 관련 종사자들을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 주변의 상권이 매우 발달한 지역은 아니며, 주로 아파트 단지 내에서 형성되는 생활권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 아파트 단지는 4개 동, 총 559세대로 이루어져 있으며, 주차대수는 총 74대(지하 7대, 지상 4대)로 명시되어 있습니다. (참고: 건축물 총 주차대수 286대).

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

편의시설로는 인근의 근린생활시설 이용이 가능하며, 교육시설로는 남원주초등학교, 단구중학교 등이 인접해 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 원활한 편이며, 차량을 이용한 영동고속도로 원주IC 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인 임예찬의 보증금 5,000만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

이는 예상치 못한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 배당 분석이 필요합니다.

특별매각조건으로 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 1회 제한이 있습니다.

중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등 복합적인 권리관계는 경매 진행 과정에 복잡성을 더할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 원주시 태장동 소재 백운3차아파트 301동 2층 222호로, 감정가는 51,000,000원입니다.

주거 환경은 아파트 단지 내 위치하며 교육 및 교통 환경이 무난한 편입니다.

가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 5,000만원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다.

이 임차권 인수 리스크는 본 물건의 최종 취득 비용과 수익성에 결정적인 영향을 미칠 것입니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰 결정 시에는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

최근 매매 사례를 분석한 결과, 40,000,000원에서 50,000,000원 수준의 거래가 있었습니다.

감정가(51,000,000원)가 최근 실거래가와 유사한 수준이므로, 임차 보증금 인수 부담을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차 보증금이 전액 인수될 경우, 실질적인 취득 비용은 낙찰가에 5,000만원이 더해지므로, 현재 시세보다 훨씬 높은 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 임차 보증금 인수 위험을 감수한 후에도 수익성을 확보할 수 있는 가격으로 접근해야 합니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 최근 매매가는 4,000만원에서 5,000만원 수준이며, 감정가는 51,000,000원입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인(임예찬)의 보증금 5,000만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 명확히 고지되어 있습니다.

이러한 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰가 자체는 시세보다 낮게 결정되어야 합니다.

만약 임차 보증금 5,000만원을 매수인이 인수한다고 가정할 경우, 총 투입 비용(낙찰가 + 5,000만원)이 현재 시세(4,000만원 ~ 5,000만원)를 초과하게 됩니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, '주의사항'의 인수 가능성 고지를 더 중요하게 판단하여 보수적으로 접근합니다.

따라서, 인수될 보증금 5,000만원을 고려하여 총 지출 금액이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 3,000만원에서 3,500만원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다.

이 경우, 낙찰가 3,000만원 ~ 3,500만원에 5,000만원을 인수하면 총 8,000만원 ~ 8,500만원이 투입되며, 이는 현재 매매 시세보다 높은 수준입니다.

따라서, 본 물건은 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 것이라는 확신이 없는 한, 신중한 접근이 요구됩니다.

만약 임차 보증금이 전액 배당 처리된다면, 4,000만원 ~ 4,500만원 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.