나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [10] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 12층1218호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 임차권등기(2025.8.26.등기) 있음(임대차보증금 4,000만원, 전입일 2023.5.30., 확정일자 2023.6.16.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 원주지원 2025타경20814 (10)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 12층 1218호

용도: 아파트

건물면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

토지면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

감정가: 52,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 코스틱폼텍

2. 입지조건

주위 환경

* 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 단지 내 물건임.

* 남원주초등학교, 단구중학교 등 교육시설이 인근에 소재함.

* 주위는 아파트 단지 및 학교, 일부 근린생활시설이 주로 소재하며, 공업단지가 혼재하는 지역임.

교통 상황

* 대상 토지까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (구곡지구 등)에 속함.

* 중로, 소로 등 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) 및 상대보호구역에 해당함.

* (일부 지역은 자연녹지지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역에 포함될 수 있음)

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 7번 임차권등기 (2025.08.26 등기)

* 임차인: 이슬 (주택도시보증공사 양도인)

* 임대차보증금: 40,000,000원

* 전입일자: 2023.05.30

* 확정일자: 2023.06.16

* 대항력: 있음

* 주의사항: 위 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

기타 권리사항

* 말소기준권리: 코스틱폼텍의 강제경매개시결정 (2025.07.31 등기)

* 기타 등기된 권리(가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

총 채권액 (등기부채권 총액): 60,304,998원

특이사항: 중복병합사건, 공동담보 경매 건으로, 경매 절차가 복잡할 수 있음.

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 백운3차아파트 단지는 주거 밀집지역 내에 위치함.

* 단지 인근에 기본적인 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 공업단지의 존재는 지역 내 유동인구에 영향을 줄 수 있으나, 주거 쾌적성 측면에서는 부정적인 요소로 작용할 수 있음.

* 원주시내 중심 상업지역과의 접근성은 다소 떨어지므로, 대규모 상업시설 이용 시 차량 이동이 필요함.

5. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 백운3차아파트

* 주소: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836

* 사용승인일: 2000년 9월 8일

* 본 건 동: 301동

* 최고층수: 12층 (본 건 12층)

* 총 세대수: 559세대 (단지 전체)

* 주차대수: 총 74대 (지상 4대, 지하 70대 - JSON 정보 기반)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

최근 시세 동향

* 매매 사례 (301동 기준)

* 40.83㎡ (약 12.35평), 9층: 50,000,000원 (2026.07.07)

* 49.29㎡ (약 14.91평), 12층: 50,000,000원 (2026.07.03)

* 49.29㎡ (약 14.91평), 2층: 42,000,000원 (2026.07.20)

* 전월세 사례 (40.83㎡ 기준)

* 보증금 3,000,000원, 월세 300,000원 (2026.05.07, 4층)

* 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원 (2026.05.05, 6층, 49.29㎡)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

* 을구 7번 임차인(이슬)의 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높음. 배당으로 전액 회수되지 않을 경우, 잔액을 추가로 부담해야 하므로 투자 비용이 예상보다 크게 늘어날 수 있음. 이는 본 건의 가장 치명적인 리스크임.

* 중복 병합 및 공동 담보 경매

* 다수의 채권이 얽혀있거나 여러 부동산이 묶여 경매되는 경우, 절차가 복잡하고 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 해당되어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 인근 공업단지

* 주변 공업단지의 존재는 부동산의 가치를 하락시키는 요인으로 작용할 수 있으며, 일부 혐오시설에 대한 우려도 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 301동 12층 1218호로, 전용면적 40.83㎡ (약 12.35평)의 소형 아파트입니다. 감정가는 52,000,000원으로 책정되었으나, 가장 큰 특징이자 투자 리스크는 대항력 있는 임차인(이슬)의 보증금 40,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 4,000만원의 부담이 발생할 수 있음을 의미하며, 따라서 총 실질 부담액이 시세보다 높아질 위험이 큽니다. 최근 실거래가는 4,200만원 ~ 5,000만원 수준이나, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하면 투자 메리트가 현저히 낮아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 저평가 가능성 (매우 제한적)

* 만약 임차인 보증금 인수 부담을 감안하더라도, 향후 부동산 가치 상승 여력이 매우 크다고 판단될 경우, 현재의 시세 대비 낮은 감정가와 함께 고려해볼 수 있습니다.

* 소형 평형의 환금성

* 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있는 소형 평형으로, 잠재적인 수요층 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 임차인 보증금 인수 부담이 핵심입니다.

* 감정가: 52,000,000원

* 주요 인수 부담 (임차인 보증금): 40,000,000원

* 최근 실거래가 상한선: 50,000,000원

매수인은 낙찰가 외에 최대 40,000,000원의 보증금을 인수해야 합니다. 따라서 총 실질 부담액은 '낙찰가 + 40,000,000원'이 됩니다.

최근 실거래가 상한선이 50,000,000원임을 고려할 때, 총 실질 부담액이 이를 초과하지 않으려면 낙찰가 자체는 10,000,000원 이하여야 합니다.

그러나 최저 매각 가격은 통상 감정가의 70% 수준인 약 36,400,000원부터 시작될 것으로 예상됩니다. 이 가격에 낙찰받더라도 총 부담액은 76,400,000원이 되어 시세보다 훨씬 높아지므로, 본 건은 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.

매우 공격적인 접근을 하더라도, 총 실질 부담액이 시세(50,000,000원)를 넘지 않도록 낙찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 현실적으로 입찰을 고려한다면, 10,000,000원 ~ 20,000,000원 수준에서 매우 보수적으로 접근해야 하며, 이마저도 시세 대비 높은 총 실질 부담액이 발생할 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.