나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [5] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 4층419호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (5)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 4층 419호

종별: 아파트

감정가: 54,000,000 원

토지 면적: 19.03㎡ (약 5.75평)

건물 면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 코스틱폼텍

1.2. 건물 정보

아파트명: 백운3차아파트

사용승인일: 2000년 9월 8일

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 12층 건물 (301동 기준)

해당 층: 4층

해당 호수: 419호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치하며, 남원주초등학교와 단구중학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지 및 학교, 일부 근린생활시설, 그리고 공업단지가 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대상 토지는 북동측 약 15m, 북서측 약 20m, 남서측 약 24m, 남동측 약 20m의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류, 중로2류, 소로3류(보행자전용도로) 등 다양한 도로와의 접면을 가지고 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2025년 7월 31일 접수된 코스틱폼텍의 강제경매개시결정(2025타경20814)입니다. 이 외에 검단농업협동조합의 가압류 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박상덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-30

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있어 계약 내용 및 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-30

확정일자: 2024-12-20

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 45,000,000원이 존재하나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 배당을 통한 변제 또는 별도 정산 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개시되어 있으나 상세 내용이 없어 해당 권리의 존부 및 인수 여부에 대한 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다. 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육시설

단지 인근에 남원주초등학교, 단구중학교가 소재하고 있어 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

백운3차아파트는 총 4개동, 559세대로 이루어져 있으며, 2000년 9월에 사용 승인된 단지입니다.

5.2. 주차 및 편의시설

총 74대의 주차가 가능하며, 개별난방 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 박상덕(보증금 0원)과 한국토지주택공사(보증금 45,000,000원)가 존재합니다. 특히 한국토지주택공사의 보증금 45,000,000원이 '인수 보증금 합계' 0원과 상충되어, 실제 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 특이사항

본 건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡할 수 있으며 추가적인 권리 관계 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 경매 물건으로, 주거 환경 및 교통이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계' 관련 불일치는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인과의 관계, 배당 순위, 실제 인수 부담액 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준을 고려한 시세 차익 가능성.

* 아파트 단지 내 갖추어진 편의시설 및 인근 교육시설로 인한 안정적인 주거 가치.

* 원주 지역 내 주거지로서의 꾸준한 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(40.83㎡)의 최근 실거래가가 약 50,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가 54,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리 관계에 따른 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 파악된 시장 시세와 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 48,000,000원에서 52,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 가장 적절한 입찰 희망가는 50,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없을 경우를 가정한 가격이며, 실제 인수 보증금이 발생할 경우 입찰가 조정이 필요합니다.

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