나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20814 [2] 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 1층120호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 '남원주초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자도 원주시 태장동 소재 '영동고속국도 원주IC' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 공업단지 등이 주로 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

대상은 강원도 원주시 단구동 소재 '단구중학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택
지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이
소재하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 15층 1507호, 15층 1510호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 1층 104호, 2층 201호, 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 1층 102호 외 15개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 등 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 등 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 : 내부구조도 참조)

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

설비내역

수세식위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 부정형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필 일단 사다리형 완경사지로서 아파트 및 단지내 상가부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 사다리형의 평탄한 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 노폭 약20m의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남서측으로 노폭 약24m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

인접 도로상태등

대상토지 남동측으로 노폭 약20m, 북동측으로 노폭 약15m의 아스팔트포장도로와 각각
접함. 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
,

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역(구곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행
자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격
장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2026.3.4.등기) 있음(임대차보증금 4,300만원, 전입일 2024.2.26., 확정일자 2024.2.19.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20814 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 301동 1층 120호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

건물면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코스틱폼텍

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 소재하며, 주변에는 아파트 단지와 학교(남원주초등학교, 단구중학교)가 주로 위치하고 있습니다. 일부 근린생활시설 및 공업단지도 인근에 소재하고 있습니다. 영동고속국도 원주IC가 북동측 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

교통상황:

대상토지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

춘천지방법원 원주지원 2025타경20814 강제경매개시결정 (접수일자: 2025.07.31) [cite: 갑11] 입니다.

인수되는 권리:

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권 (접수일자: 2026.03.04)이 존재합니다. [cite: 을5]

임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김지혜)

* 보증금: 43,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.02.26

* 확정일자: 2024.02.19

* 배당신고일자: 2025.08.14

* 대항력: 있음 (전입일자 기준)

* 비고: 임대차보증금 4,300만원에 대한 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 주의사항]

기타 권리사항:

소유권 이전 기록(구혜경, 서상희, 김태현) 및 가압류(검단농업협동조합, 20,304,998원) 등기 등이 확인되나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부채권 총액: 63,304,998원 (가압류 + 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 백운3차아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 일부 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 공업단지가 인접해 있어 상권 형성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 백운3차아파트

주소: 강원특별자치도 원주시 태장동 1836

사용승인일: 2000년 09월 08일

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 1층

외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 붙이기 등 마감

창호: PVC 샷시 이중창

설비: 수세식 위생, 상하수도, 승강기, 도시가스 개별난방 시설 완비

단지 정보: 4개 동, 총 559세대, 최고 12층

주차: 총 74대 (지상 4대, 지하 7대) 가능 (단, 건축물대장상 총 주차 대수는 286대로 확인됨)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 휴게시설

구분건물 면적 정보:

전용면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

토지 지분 면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 을구 5번 임차인 김 의 보증금 43,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 인수 비용으로 작용할 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 주의사항]

중복병합 및 공동담보 사건:

본 사건은 중복병합 및 공동담보로 진행되어 권리관계가 다소 복잡할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 토지이용계획 및 제한상태]

혐오시설:

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 원주시 태장동에 위치한 백운3차아파트 301동 1층 120호로, 감정가는 49,000,000원입니다. 입지 조건은 무난한 편이나, 1층이라는 점과 인수해야 할 가능성이 있는 선순위 임차인의 보증금이 43,000,000원이라는 점이 주요 고려 사항입니다. 채권자 코스틱폼텍의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 앞선 임차인이 존재하므로 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 매각으로 인한 소멸 여부와 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가: 49,000,000원으로, 유사 면적의 최근 매매가(50,000,000원) 대비 낮은 감정가입니다.

인수 보증금 명확성: 인수될 임차인 보증금 액수가 43,000,000원으로 명확하여, 이를 고려한 투자 계획 수립이 가능합니다.

실거주 고려: 1층 아파트를 선호하는 실수요자에게는 고려해볼 만한 조건일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다. 유사 면적(40.83㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 7일 50,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 을구 5번 임차인 김 에게 인수될 가능성이 있는 보증금 43,000,000원입니다. [cite: 을5] 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 총 취득 비용(입찰가 + 인수되는 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 최근 매매가 50,000,000원을 시장 가치로 가정하고, 인수 보증금 43,000,000원을 제외하면, 이론적으로 최대 입찰 가능 금액은 약 7,000,000원 수준이 됩니다.

그러나 이 금액은 일반적인 경매 입찰가 수준으로는 매우 낮으며, 이는 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우를 가정한 것입니다. 만약 배당 시 보증금이 상당 부분 변제되어 인수되는 금액이 줄어든다면 입찰가 상향을 고려할 수 있습니다.

현재로서는 배당 상황에 대한 불확실성이 존재하므로, 인수될 보증금의 최종 금액을 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만으로는 보증금 인수액을 고려했을 때, 일반적인 감정가나 시장가에 근접한 입찰은 신중해야 합니다.

보수적인 접근을 권장하며, 10,000,000원 ~ 20,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하되, 실제 배당 현황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.