나이스옥션 법원경매 대구 2023타경120333 [1] 대구광역시 북구 동변동 692-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2023.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 "동변중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독
및 다가구주택, 근린공원 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로 등이 있어 제반교통사정
은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 "주거용 건부지"입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 중로3류(폭 12m-15m)(집산
도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술),
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 택지개발지구(택지개발사업완료)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 3층건으로
외벽: 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 화강석, 내장바닥재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

2-가)1층: 다가구주택(3가구)
2층: 다가구주택(4가구)
3층: 다가구주택(4가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 북구 서변동 소재 "서변중학교" 북측 인근에 위치하는 "서변청아람 제105동 제12층
제1204호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 체육시설 등으로 형성된 아
파트지대입니다.

교통상황

본건까지 챠량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로 등이 있어 제반교통사
정은 무난합니다.

건물의 구조

3-나) 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건 중 제12층 제1204호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 티알 등 마감
창호: 샷시 이중창

이용상태

3-나) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 및 개별도시가스온수보일러에 의한 난방설비
등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 "아파트용 건부지"입니다.

인접 도로상태등

아파트 주출입구 남측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한
구역), 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(택지개발사업완료)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 옥탑 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2023타경120333 (1)

소재지: 대구광역시 북구 동변동 692-5 (새주소: 대구광역시 북구 동변로18길 24)

용도: 다가구주택

감정가: 415,760,440원

토지면적: 180.70㎡ (약 54.67평)

건물면적: 279.16㎡ (약 84.45평)

건축물 연면적: 279.16㎡ (약 84.45평)

건축일자: 2002년 4월 16일

주요 구조: 철근콘크리트조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 있음

주의사항: 일괄매각. 옥탑 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 동변동 소재 "동변중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 부근 일대는 단독 및 다가구주택, 근린공원 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

* 자연환경: 금호강 및 동화천변 산책로 등 쾌적한 자연환경을 즐기기 좋은 입지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 16일 접수된 경산농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 합계 545,080,167원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강대희: 전입일 2010-12-10, 대항력 있음, 보증금/차임 미상

* 김운배: 전입일 2012-07-10, 대항력 있음, 보증금/차임 미상

* 김진걸: 전입일 2011-01-07, 대항력 있음, 보증금/차임 미상

* 조재성: 전입일 2022-12-09, 확정일자 2022-12-13, 배당신고일 2024-02-01, 대항력 없음, 보증금 20,000,000원

* 김건호: 전입일 2022-04-27, 대항력 없음, 보증금/차임 미상

* 여중석: 전입일 2018-12-07, 대항력 없음, 보증금/차임 미상

* 전규창: 전입일 2020-12-18, 대항력 없음, 보증금/차임 미상

* 황병태: 전입일 2020-01-06, 대항력 없음, 보증금/차임 미상

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금은 현재 미상으로, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.)

* 특이사항: 중복사건으로 진행 중이며, 대항력 있는 임차인이 3명 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 대구광역시 북구 동변동에 위치하며, 주변은 주로 단독주택 및 다가구주택으로 구성된 주거지역입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지)으로 지정되어 있어, 주거 기능이 강조되는 지역입니다.

* 개발 현황: 북구 동변동 일대 개발제한구역이 에코 힐링 공간으로 조성되는 사업이 추진되어 금호강변 누리길 조성 등이 계획되어 있습니다. 이는 지역의 쾌적성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 소음이 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 단독 및 다가구 주택이 밀집된 정비된 주택지대로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 근린공원이 있으며, 동변중학교와 인접해 있습니다.

* 교통 접근성: 북대구IC 인접으로 시내외 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 기타: 금호강 및 동화천변 산책로 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강대희, 김운배, 김진걸 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 불확실하며 명도 시 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 군용비행장 소음: 본건은 비행안전제2구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 중복 사건: 본건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 관련 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지) 등의 토지 이용계획에 따라 건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 동변동의 주거지대에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 금호강변 접근성, 북대구IC 인접 등 교통 및 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 그러나, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며 이들의 보증금 및 차임이 미상이어서 인수 부담이 클 수 있습니다. 또한, 군용비행장 소음의 영향권에 있다는 점도 고려해야 합니다. 중복사건 여부 확인 및 임차인과의 협상, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 주변이 정비된 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 거주 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다가구주택의 임대 수익 가능성: 임차인 현황을 정확히 파악하고 협상한다면, 안정적인 월세 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 재개발 및 개발 호재: 금호강변 누리길 조성 사업 등 지역 개발 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인(강대희, 김운배, 김진걸)의 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰자가 인수해야 할 총액을 현재 시점에서 산정하기 어렵습니다. 또한, 군용비행장 소음 등 잠재적 리스크 요인을 감안해야 합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 협상, 소유주 및 채권자와의 소통을 통해 인수 보증금 및 명도 가능성 등 구체적인 상황을 파악하는 것이 선행되어야 합니다. 이러한 추가적인 정보 확인 없이는 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.