나이스옥션 법원경매 포항 2025타경493 [2] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "오천중학교" 남동측 인근에 위치하는 통칭 "스타밸리" 5층 502호 , 10층 1003호 로서 부근은 아파트, 근린생활시설등으로 형성되어잇으며 환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 ,대중교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 5층,10층으로서 외벽 : 석재붙임 몰탈 페인트 내벽 : 타일 벽지마감 창호 : 샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중 임

설비내역

급배수,위생, 승강기 ,도시가스에의한 난방설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함) 가측사육제한구역(모든축종 제한구역) 비행안전제6구역(전술)

공부와의 차이

공부상지목은 과수원,잡종지 이나 현황은 대지임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 과수원, 잡종지이나 현황은 대지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

포항지원 2025타경493 (2)

소재지

경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 10층 1003호 (스타밸리)

건물명

스타밸리

용도

도시형생활주택

감정가

58,000,000원

토지면적 (지분)

16. 78㎡ (약 5.08평)

건물면적 (지분)

42. 04㎡ (약 12.71평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

신OOO (신한은행)

건축물 사용승인일

2014년 07월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본건은 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "오천중학교" 남동측 인근에 위치하며, 통칭 "스타밸리" 건물 내 10층 1003호입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정 또한 보통입니다.

* 인접 도로상태

서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2015년 07월 01일 접수된 신한은행 근저당권 (채권금액 96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액

본 경매 사건의 경매 신청 채권액은 168,427,867원입니다. 등기부상의 총 채권 금액은 96,000,000원입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 신한은행 근저당권 (을7), 경주세무서장 압류 (갑5), 신한은행 임의경매개시결정 (갑6) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 낙찰 후 인수되는 권리

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 이순동

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2015-07-08

확정일자: 있음

대항력: 없음

비고:

* 황정숙

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2015-07-08

배당신고일자: 2025-11-06

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 건물 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 활성화 정도

학교 및 상업시설이 인근에 위치하고 있어 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 전반적인 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

오천중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 편의시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 건물 내/외부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차 정보

주차에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도시형생활주택의 일반적인 특성을 고려할 때 주차 공간이 마련되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지공부상 지목과 현황 차이

등기부상 토지의 지목은 과수원, 잡종지이나, 현황은 대지로 사용 중입니다. 이는 등기사항과 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부나 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채무 총액

등기부상 채무 총액이 상당하여, 경매 절차 진행 및 향후 자금 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍 세계리에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년에 건축 승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 환경은 양호하며 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 등기가 모두 정리될 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다. 다만, 토지의 공부상 지목과 현황이 상이한 점, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물

2014년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최근에 지어져 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지 조건

오천중학교 인근에 위치하며, 상업지구 및 주거 밀집 지역에 속해 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확성

말소기준권리 이하 모든 등기가 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 낙찰 후 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적 대비 거래 금액은 2천만원대에서 4천만원대 수준으로 파악되었습니다. 그러나 본건은 2014년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 연식 대비 건물의 상태 및 가치가 더 높을 것으로 예상됩니다. 감정가는 58,000,000원으로 책정되어 있습니다.

최근 거래된 유사 면적(약 51㎡) 다세대주택의 최고 거래가 40,000,000원(2025년 12월 16일)을 기준으로 역산한 단위 면적당 가격은 약 783,853원/㎡입니다. 본건 건물의 전용 면적(42.04㎡)에 이 가격을 적용하면 약 32,958,475원이 됩니다.

하지만 이는 연식(1991-1992년)이 오래된 다세대주택을 기준으로 한 것으로, 본건(2014년 사용승인)과의 차이를 고려해야 합니다. 감정가 58,000,000원(약 4,563,336원/㎡)은 이러한 연식 차이를 반영한 것으로 보입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준인 46,400,000원 ~ 52,200,000원 사이를 1차 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수도 있습니다. 다만, 상기 거래 사례들의 가격 수준이 매우 낮게 형성되어 있어, 시장 조사를 통해 정확한 현 시세 파악이 선행되어야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호

포항지원 2025타경493 (2)

소재지

경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 10층 1003호 (스타밸리)

건물명

스타밸리

용도

도시형생활주택

감정가

58,000,000원

토지면적 (지분)

16. 78㎡ (약 5.08평)

건물면적 (지분)

42. 04㎡ (약 12.71평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

신OOO (신한은행)

건축물 사용승인일

2014년 07월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본건은 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "오천중학교" 남동측 인근에 위치하며, 통칭 "스타밸리" 건물 내 10층 1003호입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정 또한 보통입니다.

* 인접 도로상태

서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2015년 07월 01일 접수된 신한은행 근저당권 (채권금액 96,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액

본 경매 사건의 경매 신청 채권액은 168,427,867원입니다. 등기부상의 총 채권 금액은 96,000,000원입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리

말소기준권리인 신한은행 근저당권 (을7), 경주세무서장 압류 (갑5), 신한은행 임의경매개시결정 (갑6) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 낙찰 후 인수되는 권리

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 이순동

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2015-07-08

확정일자: 있음

대항력: 없음

비고:

* 황정숙

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2015-07-08

배당신고일자: 2025-11-06

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 건물 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 활성화 정도

학교 및 상업시설이 인근에 위치하고 있어 지역 내에서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 전반적인 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

오천중학교가 인근에 위치하며, 주변으로 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 편의시설 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 건물 내/외부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 급배수, 위생, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차 정보

주차에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도시형생활주택의 일반적인 특성을 고려할 때 주차 공간이 마련되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지공부상 지목과 현황 차이

등기부상 토지의 지목은 과수원, 잡종지이나, 현황은 대지로 사용 중입니다. 이는 등기사항과 실제 이용 현황 간의 차이로, 향후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부나 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채무 총액

등기부상 채무 총액이 상당하여, 경매 절차 진행 및 향후 자금 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍 세계리에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년에 건축 승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 환경은 양호하며 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 등기가 모두 정리될 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다. 다만, 토지의 공부상 지목과 현황이 상이한 점, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물

2014년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최근에 지어져 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지 조건

오천중학교 인근에 위치하며, 상업지구 및 주거 밀집 지역에 속해 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확성

말소기준권리 이하 모든 등기가 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 낙찰 후 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적 대비 거래 금액은 2천만원대에서 4천만원대 수준으로 파악되었습니다. 그러나 본건은 2014년에 사용승인된 도시형생활주택으로, 연식 대비 건물의 상태 및 가치가 더 높을 것으로 예상됩니다. 감정가는 58,000,000원으로 책정되어 있습니다.

최근 거래된 유사 면적(약 51㎡) 다세대주택의 최고 거래가 40,000,000원(2025년 12월 16일)을 기준으로 역산한 단위 면적당 가격은 약 783,853원/㎡입니다. 본건 건물의 전용 면적(42.04㎡)에 이 가격을 적용하면 약 32,958,475원이 됩니다.

하지만 이는 연식(1991-1992년)이 오래된 다세대주택을 기준으로 한 것으로, 본건(2014년 사용승인)과의 차이를 고려해야 합니다. 감정가 58,000,000원(약 4,563,336원/㎡)은 이러한 연식 차이를 반영한 것으로 보입니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준인 46,400,000원 ~ 52,200,000원 사이를 1차 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수도 있습니다. 다만, 상기 거래 사례들의 가격 수준이 매우 낮게 형성되어 있어, 시장 조사를 통해 정확한 현 시세 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.