나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4066 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1455 포항이편한세상양덕 106동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4066 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1455, 포항e편한세상양덕 106동 11층 1101호

용도: 아파트

건물명: 포항e편한세상양덕

준공년월: 2013년 8월 (사용승인일 2013.08.19)

감정가: 262,000,000원

전용면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (OOO)

특이사항: 중복사건 (주의 요망)

1.1. 입지조건

주소: 경상북도 포항시 북구 천마로90번길 33 (양덕동 1455, 포항e편한세상양덕 106동 11층 1101호)

단지 규모: 총 8개동, 637세대

층수: 해당 호실은 11층으로, 단지 최고층 29층 대비 중상층에 위치합니다.

주차: 단지 내 총 주차대수 983대로, 세대당 약 1.54대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 정보: 2013년에 준공된 포항의 대표적인 아파트 단지 중 하나입니다.

주변 환경:

* 주거 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 인수해야 할 임차인이 없어 권리 분석상 특별한 부담이 없습니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2013년 11월 22일 접수된 농협은행 근저당권 (을1)으로, 본 경매 절차를 통해 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 159,432,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

* 양덕동 지역은 포항의 신흥 주거지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 인근으로 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교 및 다수의 학원이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주요 도로 접근성이 좋아 포항 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

* 공급면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적과 유사한 80평대 후반 ~ 90평대 초반으로 추정됩니다.

* 세대수: 637세대

* 총 주차대수: 983대 (세대당 약 1.54대)

교통:

* 주요 간선도로인 천마로, 관문로 등과 인접하여 차량 이용이 편리합니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행 중으로 대중교통 이용이 용이합니다.

교육:

* 양덕초등학교, 포항흥해중학교, 포항청하중학교, 포항청하고등학교 등 도보 통학 가능한 거리에 교육 시설이 위치합니다.

* 지역 내 학군이 우수한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되는 사항입니다. 현재 채권자는 농협은행으로 동일 채권자로부터의 경매로 판단되나, 절차 진행 및 서류 확인 시 추가적인 주의가 필요합니다.

부동산 시장 변동성: 지역 부동산 시장의 침체 또는 경기 변동에 따라 시세 변동의 가능성이 있습니다.

건물 노후화: 2013년 준공으로 준신축급에 해당하나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 매우 깔끔하며, 인수할 임차인이 없어 법적 부담이 없는 안전한 경매 물건입니다. 84.94㎡의 전용면적은 실수요자에게 매우 선호도가 높은 면적으로, 637세대의 대단지 브랜드 아파트라는 점은 향후 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중을 기해야 하며, '중복사건' 표기는 경매 절차 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명도 및 등기 이전 시 부담이 적습니다.

인수 부담 없음: 임차인 인수 부담이 전혀 없어 명확한 초기 투자 비용 산정이 가능합니다.

선호 면적 및 브랜드: 84.94㎡(구 34평형)은 실수요와 투자수요가 꾸준하며, 'e편한세상' 브랜드의 인지도 또한 강점입니다.

안정적인 주거 환경: 잘 갖추어진 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 84.94㎡, 5층 (2026년 6월 24일): 19,300만원

* 84.94㎡, 4층 (2026년 6월 17일): 18,800만원

감정가: 26,200만원

시장 분석:

제공된 최근 실거래가는 18,800만원에서 19,300만원 수준으로, 본 건의 감정가 26,200만원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이 현재와 다르거나, 감정평가에 특정 요소가 반영되었을 가능성을 시사합니다. 따라서 입찰가를 산정할 때는 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 19,500만원 ~ 21,000만원

* 본 건은 11층으로, 최근 실거래가(4~5층) 대비 층수가 높아 가치 상승 요인이 있습니다. 이를 반영하여 최근 최고 실거래가(19,300만원)보다 소폭 높은 수준에서 보수적인 범위로 예상합니다.

* 감정가와의 괴리가 크므로, 과도한 경쟁은 피하고 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는 전략이 중요합니다.

* 최종 입찰가는 희망하는 낙찰 가능성, 경쟁 구도, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.