나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [10] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중이고, 공부상 전용면적은 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있고, 내부계단을 통하여 집합건축물대장에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이 2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원), 더 문바스가 2026.8.12. 유치권신고(8,690,000원)를 각 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경1599 (10)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 건축물 1동 7층 701호

건물명: 에비뉴블랑

건물 용도: 다세대주택

감정가: 1,210,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 29.35㎡ (약 8.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (공부상 전용 면적): 83.98㎡ (약 25.40평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

실제 이용 면적: 공부상 전용면적 83.98㎡(약 25.40평)이나, 사실상 7층 전체 약 106.28㎡(약 32.15평)를 사용하고 있으며, 집합건축물대장에 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡, 약 22.73평)을 내부 계단을 통해 일체로 이용 중임. 총 실제 이용 면적은 약 181.41㎡ (약 54.89평)에 달함.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 건축물 정보

준공 연도: 2024년 7월 11일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 리얼징크 지붕

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

층수: 지하 1층, 지상 7층

전용 면적 (기재): 83.98㎡

전체 면적 (실제 이용): 약 106.28㎡ + 다락 75.13㎡ = 약 181.41㎡

1.6. 주요 시설

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 스프링쿨러, 개별난방 설비, 시스템 에어컨, 도시가스 시설, 지상 주차장 등

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(소화유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 위치함.

주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

지하철 5호선 "하남시청역"을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 양호한 편임.

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2024-09-09 접수, 을1)

등기부채권 총액: 4,321,292,000원

3.2. 권리 내역

* 소유권 보존: 주식회사미스조 (2024-09-09 접수)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-09-09 접수, 말소기준권리, 18억 원)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-09-09 접수, 12억 원)

* 가압류: 바른종합건설 (2024-10-21 접수, 841,292,000원)

* 근저당: 조진환 (2024-11-05 접수, 4억 8천만 원)

* 압류: 경기광주세무서장 (2025-03-31 접수)

* 압류: 하남시 (2025-03-31 접수)

* 임의경매: 동부신용협동조합 (2025-04-22 접수, 1,521,447,129원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (단, 지상권 개요가 있으나, 등기부상으로는 말소 예정 권리로 보임. 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

3.5. 주요 특이사항

* 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨.

* 유치권 신고:

* 이재학 (2026.6.15. 신고, 공사대금 791,292,000원)

* 더 문 (2026.8.12. 신고, 8,690,000원)

* 상기 유치권의 성립 여부는 불분명함.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (2026년 5월 기준)

* 무지개빌라(4동, 1991년식): 49.38㎡ (약 14.94평), 36,000만원 (3억 6천만원) → 평당 약 2,409만원

* 더캐슬 (2017년식): 46.84㎡ (약 14.17평), 28,000만원 (2억 8천만원) → 평당 약 1,976만원

* 제일풍경채(1단지, 2008년식): 118.6455㎡ (약 35.89평), 121,000만원 (12억 1천만원) → 평당 약 3,371만원

4.2. 시세 분석

본건의 공부상 전용면적은 83.98㎡(약 25.40평)이나, 실제 사용 면적은 내부 계단과 다락을 포함하여 약 181.41㎡(약 54.89평)에 달함.

최근 거래 사례 중 연식이 오래된 다세대주택(무지개빌라)의 평당 거래가는 약 2,409만원, 신축급 다세대주택(더캐슬)은 약 1,976만원 수준임.

본건의 실제 이용 면적을 고려하고, 연식 및 입지를 감안할 때, 평당 약 2,000만원 ~ 2,500만원 수준의 시세를 예상할 수 있음.

이에 따른 실제 이용 면적 기준 예상 시가 총액은 약 10억 8천만원 ~ 13억 7천만원 수준으로 추정됨.

4.3. 주변 시설

* 하남시청역(지하철 5호선) 인근으로 교통 편의성이 높음.

* 주변에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 하남 유니온파크(복합 환경기초시설)가 인근에 위치하며, 지하화 및 공원화로 조성되어 주민 편의시설로 운영되고 있어, 직접적인 혐오시설에 대한 우려는 크지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

* 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능.

* 다수의 노선버스 정류장 인접.

* 차량 접근 용이.

5.2. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 스타필드 하남, 하남시청 등 주요 시설 접근성 양호.

5.3. 교육 시설

* 소화유치원 등 주변 교육 시설 인접. (상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

이재학(791,292,000원) 및 더 문 (8,690,000원)이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있음. 이는 가장 큰 위험 요소임.

6.2. 무허가/불법 건축물(다락) 이용

집합건축물대장에 등재되지 않은 다락을 이용 중인 점은 추후 법적 문제나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 이는 명도 과정에서도 문제가 될 수 있음.

6.3. 높은 채권 총액

총 채권액이 43억원을 상회하여, 경매 과정에서 채권자 간의 이해관계 충돌 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 하남시청역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하며, 공부상 면적 대비 실질 사용 면적이 훨씬 넓고 다락까지 활용 가능한 점은 큰 장점임. 특히 약 181.41㎡(약 54.89평)의 넓은 실사용 면적은 주거 만족도를 높일 수 있는 요소임.

그러나 7.9억원에 달하는 거액의 유치권이 성립 여부 불분명한 상태로 신고되어 있어, 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높음. 또한, 등재되지 않은 다락의 이용은 잠재적인 법적 리스크를 내포하고 있음.

우선순위 채권이 말소기준권리보다 앞서는 가압류, 압류 등이 다수 존재하나, 임의경매 개시로 인해 채권자들 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건 및 도심 접근성 (하남시청역 역세권).

* 실질적으로 넓은 전용 면적 활용 가능성 (약 54.89평).

* 향후 지역 개발 및 지하철 5호선 연장으로 인한 가치 상승 기대.

* 유치권 문제를 해결한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 12억 1천만원이며, 실제 사용 면적 기준의 예상 시세는 약 10억 8천만원 ~ 13억 7천만원 수준으로 분석됨.

하지만, 약 7.9억 원에 달하는 미확인 유치권의 존재는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크임.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요함.

잠재적 리스크를 감안하여, 실질적인 취득 금액을 낮추는 방향으로 입찰가를 산정해야 함.

투기적 성격보다는 위험 감수 능력과 자금력을 갖춘 투자자의 경우, 감정가 및 시장 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 약 7억 5천만원 ~ 9억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

(최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 명확화, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.