나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [7] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이 2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 성남지원 2025타경1599 (7)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동OOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 건축물 1동 5층502호

* 건물명: 에비뉴블랑

* 용도: 다세대주택

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 5층

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 443,000,000원

* 토지면적: 18.47㎡ (약 5.6평)

* 건물면적: 52.86㎡ (약 16.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 지하철 5호선 "하남시청역"을 도보로 이용 가능하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 본건 경매개시결정은 2025년 4월 22일 동부신용협동조합에 의해 접수되었습니다.

3.2. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음.

* 낙찰자는 소유권과 함께 기존의 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)를 소멸시킬 수 있습니다. 단, 유치권 등은 별도 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자: 2024년 9월 2일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 5월 8일

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 물건명세서 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 유치권 분석

* 유치권자: 이재학

* 신고일자: 2026년 6월 15일

* 신고내용: 공사대금 791,292,000원

* 성립여부: 불분명

* 비고: 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

* 본건은 2024년 7월 사용승인된 신축 다세대주택입니다.

* 인근 유사 규모의 다세대주택 거래 사례를 살펴보면,

* 1991년식, 49.38㎡(약 15평) "무지개빌라"는 2026년 5월 7일 36,000만원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 730만원).

* 2017년식, 46.84㎡(약 14평) "더캐슬"은 2026년 5월 7일 28,000만원에 거래되었습니다 (3.3㎡당 약 600만원).

* 본건의 감정가 443,000,000원 (52.86㎡, 약 16평)은 3.3㎡당 약 838만원 수준입니다.

* 신축 건물임을 고려할 때, 주변 신축 또는 비교적 연식이 짧은 유사 물건 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 시세 동향

* 하남시 덕풍동 지역은 지속적인 개발과 함께 주거 환경이 개선되고 있습니다.

* 지하철 5호선 역세권이라는 입지적 장점은 향후 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 본건의 경우 불분명한 유치권으로 인해 시세 반영이 어렵고, 실제 거래가는 권리 관계 정리에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 지하철 5호선 하남시청역 역세권으로 대형 쇼핑몰 및 상업시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 소화유치원을 비롯한 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 주변으로 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지도를 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부

* 이재학의 공사대금 유치권(791,292,000원) 성립 여부가 불분명하여, 만약 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 막대한 금액으로, 투자 가치를 크게 훼손할 수 있는 중대한 리스크입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 정 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 30,000,000원 전액이 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원 기재로 배당을 통한 회수 가능성이 높으나, 이 부분은 최종 확인이 필요합니다.)

6.3. 기타

* 토지 별도 등기가 2024년 9월 13일자로 말소되었다는 점은 권리 관계 정리가 있었음을 시사합니다.

* 건물 내부의 다락 등 공부상 면적과 실제 사용 면적 간 차이는 평가 시 반영되었으나, 실제 이용 시에는 면적 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 하남시청역 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로 입지 및 건물 상태는 우수합니다.

* 그러나, 감정가보다 훨씬 큰 금액의 유치권 신고가 존재하고, 대항력 있는 임차인이 있어 권리 분석에 매우 신중해야 합니다.

* 유치권의 성립 여부가 본건 투자의 성패를 가르는 가장 결정적인 요인이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축: 편리한 교통과 최신 시설을 갖춘 다세대주택으로 실수요 및 투자 수요가 있을 수 있습니다.

* 하남시 개발 잠재력: 하남시의 도시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 권리 관계로 인한 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 유치권 등 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

* 본건은 791,292,000원이라는 거액의 유치권이 신고되어 있어, 유치권 성립 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라집니다.

* 만약 유치권이 성립된다면, 감정가 443,000,000원을 초과하는 금액이므로 매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰을 포기하거나 최소한의 금액으로 참여하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 본 예상 입찰가는 유치권이 성립되지 않고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당을 통해 회수된다는 최상의 시나리오를 가정하여 산정한 것입니다.

* 주변 시세와 신축 건물의 가치를 고려했을 때, 감정가(443,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 360,000,000원 (삼억 육천만원)

* 상기 예상 입찰가는 절대적인 것이 아니며, 입찰 전 현장 방문, 권리 분석 전문가와의 상담, 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.