나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [9] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이 2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경1599 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동부신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 6층602호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 6층 602호

사용승인일: 2024년 7월 11일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 443,000,000원

토지면적: 18.47㎡ (약 5.58평)

건물면적: 52.86㎡ (약 15.99평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 '하남시청역' 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 '하남시청역'을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본 상 소유권 보존 등기(주식회사미스조) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부의 근저당(을1)을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임. 현재 진행 중인 경매는 동부신용협동조합이 신청한 임의경매임. 총 등기부채권액은 4,321,292,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김창섭

보증금: 10,000,000원

차임: 1,700,000원

전입일자: 2025년 5월 9일

대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (권리분석상 인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

지하철 5호선 하남시청역 역세권에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있음. 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선 이용이 가능함.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하며, 덕풍시장, 하남시청 등이 인근에 소재함.

* 교육: 덕풍초등학교, 신장초등학교, 동부초등학교 등이 도보로 접근 가능한 거리에 위치함.

* 주변 환경: 덕풍천 산책로, 하남종합운동장 등 레저 시설 접근이 용이함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 상세한 현장 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

이재학이 2026년 6월 15일, 공사대금 791,292,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명함. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자는 추가적인 법적 분쟁에 휘말리거나 상당한 금액을 부담해야 할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

6.2. 건물 상태 및 공부와의 차이

본건은 2024년 7월 11일 사용승인된 신축 건물이나, 공부상 전용면적(83.98㎡)보다 실제 이용 면적(약 106.28㎡)이 더 크고, 집합건축물대장에 등재되지 않은 다락(75.13㎡)을 일체로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 추후 건축물대장 시정 등 행정적 절차가 필요할 수 있음.

6.3. 시장 시세 불일치

제공된 최근 매매 정보의 면적당 시세(약 600만원 ~ 1,000만원/평)와 본건 감정가(약 2,770만원/평) 간에 큰 차이가 존재함. 이는 감정가의 적정성 또는 비교 거래 사례의 대표성에 대한 의문을 제기하며, 실제 시장 가격과의 괴리가 클 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 하남시청역 역세권에 위치한 신축(2024년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수함. 하지만, 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고가 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 또한, 제공된 시장 시세 정보와 감정가 간의 현저한 차이도 잠재적 위험 요소로 고려해야 함. 권리상 인수되는 금액은 없으나, 유치권 문제 해결 여부가 투자 가치를 좌우할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 건물로서 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 1~2인 가구에 적합한 면적과 구조.

* 유치권 리스크 해소 시, 시세 대비 저가 매수의 기회 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 법적 판단이 선행되어야 합니다. 현재 유치권 성립 여부는 불분명하며, 신고된 유치권 금액(약 7.9억원)은 본건 감정가(약 4.43억원)를 훨씬 초과하는 수준입니다. 따라서 유치권이 성립될 경우, 본건은 투자 가치를 상실할 수 있습니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보와 본건 감정가 사이에는 상당한 시세 차이가 존재하며, 제공된 매매 시세(약 600만원~1,000만원/평)를 적용하면 본건의 면적(약 16평) 대비 산정가는 1억원 초반대에서 1.6억원 수준으로, 감정가 4.43억원과는 큰 괴리가 있습니다.

이러한 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권 문제 해결 및 시장 시세 재확인을 전제로, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 443,000,000원 기준, 70% 수준: 약 310,100,000원

* 감정가 443,000,000원 기준, 80% 수준: 약 354,400,000원

본 입찰가 제시는 유치권의 성립 여부, 주변 시세에 대한 추가적인 조사 및 전문가의 면밀한 분석을 거친 후 최종 결정되어야 합니다. 유치권 리스크가 해소된다면, 감정가 또는 그 이상으로 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.