나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [6] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이 2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1599 (6)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 건축물 1동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 448,000,000원

토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

건물면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동부신용협동조합

건축물 사용승인일: 2024년 07월 11일 (신축 건물)

건축 구조: 철근콘크리트조 리얼징크지붕

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로2류 접합 등

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치하며, 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 "하남시청역"을 도보로 이용할 수 있어 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 09월 09일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이하 을2, 갑2(가압류), 을3, 갑3(압류), 갑4(압류), 갑5(임의경매) 권리는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음))

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 유치권: 이재학이 2026년 06월 15일 공사대금 791,292,000원으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 별도 등기: 2024년 09월 13일자로 말소되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 자리한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 파악되지는 않습니다. (추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용 가능합니다.

주거 환경: 2024년 7월에 사용승인이 완료된 신축 건물의 다세대주택이며, 5층에 위치하고 있습니다.

건물 특징: 철근콘크리트 구조로 7층 건물 중 5층이며, 외벽은 타일(인조라임스톤), 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 샤시로 시공되었습니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 스프링쿨러, 개별난방 설비, 시스템 에어컨, 도시가스 시설, 지상 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

면적: 건물 전용면적 53.39㎡ (약 16.15평), 토지 지분 18.66㎡ (약 5.64평)입니다.

주변 시세 정보 분석:

* 무지개빌라(1991년식, 49.38㎡, 2층): 2026년 5월 7일 36,000만원 거래.

* 더캐슬(2017년식, 46.84㎡, 4층): 2026년 5월 7일 28,000만원 거래.

* 제일풍경채(2008년식, 118.64㎡, 1층): 2026년 5월 6일 121,000만원 거래.

시세 분석: 본 건은 2024년 7월 사용승인된 신축 건물로, 비교 대상 중 연식 차이가 상당합니다. 2017년식 '더캐슬'이 2.8억원에 거래된 점을 감안하면, 신축 건물인 본 건의 가치는 더 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 4.48억원은 신축이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 불분명한 유치권: 7.9억원의 유치권 신고는 낙찰자가 인수할 경우 상당한 금액적 부담과 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 성립 여부 확인이 최우선입니다.

* 대항력 없는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 명도 절차에서 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 등기부상 공동담보 관련 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시세 변동: 부동산 시장 상황에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 비교적 최근에 준공된(2024년) 신축 다세대주택 5층 501호입니다. 지하철 5호선 하남시청역과 인접하여 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다.

권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 7.9억원의 공사대금 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하여 낙찰자에게는 큰 부담이자 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없고 보증금도 없어 인수 부담은 없습니다.

감정가는 4.48억원으로, 신축 건물임을 고려하면 시세 대비 적정 수준으로 보입니다. 그러나 유치권 문제를 반드시 해결하거나 그 위험을 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 7월 사용승인으로 건물의 노후도가 적고, 유지보수 관련 초기 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 지하철 5호선 하남시청역 역세권으로, 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 실수요자 적합: 전용면적 53.39㎡는 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 크기입니다.

* 지역 개발 잠재력: 하남시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 448,000,000원

토지 지분: 18.66㎡ (약 5.64평)

건물 전용면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

주변 신축 및 준신축 다세대주택 시세를 고려하면, 본 건의 적정 가치는 감정가(4.48억원) 이상으로 판단됩니다.

그러나 7.9억원의 유치권 신고는 매우 큰 리스크이며, 해당 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 부담해야 할 가능성이 있습니다. 유치권 성립 여부를 명확히 확인해야 하며, 만약 유치권이 성립되지 않거나 해결된다면 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

보증금 0원의 임차인은 인수 금액 부담이 없으므로, 입찰가 산정 시 직접적인 고려 대상은 아닙니다.

종합적으로, 유치권이라는 불확실성이 큰 부담으로 작용하므로, 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권 성립 가능성을 낮게 평가하더라도, 발생할 수 있는 리스크 비용을 감안해야 합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 (3억 8천만원)

본 예상 입찰가는 유치권이 성립되지 않거나 낙찰자에게 인수되지 않는다는 가정 하에 산정되었으며, 실제 유치권 성립 시에는 추가적인 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.