나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [8] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이 2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경1599 (8)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 6층601호

* 건물명: 에비뉴블랑

* 용도: 공동주택 (다세대주택으로 이용 중)

* 대지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

* 건물면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

* 감정가: 448,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건물준공일: 2024년 7월 11일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 하남시청역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 보통시됩니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약:

* 소유권 보존: 주식회사미스조 (2024.09.09)

* 말소기준권리 (근저당): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024.09.09, 18억원)

* 총 등기부 채권액: 4,321,292,000원

* 인수 가능한 권리:

* 유치권: 이재학이 2026년 6월 15일에 공사대금 791,292,000원을 사유로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원 (첫 글자만 표시, 나머지 마스킹)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리사항 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특징: 하남시 덕풍동, 지하철 5호선 하남시청역 인근의 주거 밀집 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 거래 사례 (JSON 분석):

* 무지개빌라(4동, 1991년식, 49.38㎡) : 2026년 5월 3,600만원 거래. (주의: 제공된 거래 금액이 현 시세와 매우 큰 차이를 보이며, 실제 거래 가치와 다를 수 있습니다.)

* 더캐슬(2017년식, 46.84㎡) : 2026년 5월 2,800만원 거래. (주의: 제공된 거래 금액이 현 시세와 매우 큰 차이를 보이며, 실제 거래 가치와 다를 수 있습니다.)

* 제일풍경채(1단지, 2008년식, 118.64㎡, 연립) : 2026년 5월 12,100만원 거래. (주의: 제공된 거래 금액이 현 시세와 매우 큰 차이를 보이며, 실제 거래 가치와 다를 수 있습니다.)

* 시세 분석: 제공된 JSON의 최근 거래 정보는 금액이 실제 시세와 현저한 차이를 보여 신뢰도가 낮습니다. 본건은 2024년 7월에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다. 감정가 4.48억원(약 839만원/㎡)은 이러한 신축 건물과 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 신축급 다세대 주택의 실거래가 조사가 선행되어야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등을 해결할 수 있습니다. 하남시청, 주민센터 등 공공기관이 가까이 위치해 있어 행정 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 상대보호구역(소화유치원)으로 지정되어 있어, 유치원 인근 지역의 환경 보호 규제를 받을 수 있습니다. 정확한 범위 확인을 위해 교육지원청에 문의가 필요합니다.

* 녹지/휴식시설: 주변의 공원 및 녹지 관련 정보는 제공되지 않았습니다. 추후 지도 검색 및 현장 조사를 통해 파악이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 7.9억 원 상당의 유치권 신고가 불분명한 상태로 존재하여, 낙찰 후 법적 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 하자: 2024년 7월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건축 과정에서의 하자나 구조적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 전문가의 점검이 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 특정 호실(기호 10)의 경우 공부상 면적과 실제 사용 면적이 다르며, 미등기 다락 공간을 함께 사용 중인 점은 향후 명도 및 재산권 행사 시 확인 및 조정이 필요할 수 있습니다.

* 토지 별도 등기 말소: 2024년 9월 13일부로 토지 별도 등기가 말소되었으나, 과거 이력에 따른 잠재적 채무나 권리 관계가 완전히 해소되었는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 명확한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 이는 간접적인 정보이므로, 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

* 물건 개요: 본건은 경기도 하남시 덕풍동에 위치한 신축(2024년 준공) 공동주택 6층 601호입니다. 지하철 5호선 하남시청역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 주변 개발이 활발한 지역입니다.

* 장점:

* 신축 건물로서 깔끔한 상태 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 지하철역 인접성으로 인한 우수한 교통 접근성 및 미래 가치 상승 잠재력.

* 감정가 4.48억원은 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 현 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

* 단점/주의사항:

* 7.9억 원의 유치권 신고는 가장 큰 리스크 요인이며, 성립 여부에 따라 낙찰자에게 상당한 부담을 줄 수 있습니다.

* 공부와 실제 이용 현황 간의 면적 차이 및 미등기 다락 존재.

* 임대 관계 미상이나, 현재 등재된 임차인은 대항력이 없습니다.

* 결론: 본 건은 신축, 역세권이라는 장점에도 불구하고, 거액의 유치권이라는 불확실한 위험 요소를 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 해결 방안을 면밀히 검토하고, 이를 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 프리미엄: 2024년 사용 승인된 건물로, 향후 상당 기간 동안 신축 건물로서의 가치를 유지하며, 수리비 부담이 적습니다.

* 역세권 가치 상승: 지하철 5호선 하남시청역을 이용하는 수요는 꾸준히 유지될 것이며, 하남시의 지속적인 개발과 함께 역세권의 가치는 더욱 상승할 것으로 예상됩니다.

* 유치권 해결 시 가치 증대: 유치권이 법적으로 인정되지 않거나, 낙찰자가 낮은 비용으로 해결할 경우, 실제 취득 원가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 하남시 도시 개발: 하남시의 균형 발전 및 각종 개발 계획에 따른 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 448,000,000원

* 토지/건물 면적: 토지 18.66㎡, 건물 53.39㎡ (전용면적 약 16.15평)

* 인수 보증금: 0원

* 주요 고려 사항:

* 신축 건물(2024년 7월 준공)로, 최신 시설 및 건축 품질 기대.

* 7.9억 원의 유치권 신고 존재 (성립 여부 불분명).

* JSON에 기재된 주변 거래 금액은 신뢰도가 낮아, 감정가를 기준으로 시장 가치 판단.

* 산정 근거 및 예상 범위:

* 본 건의 감정가 4.48억원은 신축 건물 및 역세권 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

* 그러나 7.9억 원에 달하는 유치권 리스크는 입찰가를 결정하는 데 가장 중요한 요소입니다. 유치권이 성립되지 않는다고 가정하거나, 최저 10~20% 수준으로 해결 가능성을 염두에 두더라도, 낙찰가에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가의 90% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려하되, 유치권의 최종 처리 결과에 따라 탄력적인 가격 결정이 필요합니다.

* 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 450,000,000원

* 권장 사항: 입찰 전 반드시 유치권의 성립 여부, 건물 하자 여부, 주변 신축급 부동산의 정확한 시세 등을 전문가와 함께 면밀히 조사하고, 법률적 검토를 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.