나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [3] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔(주거용)로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 건축물 1동 3층 302호에 소재하는 오피스텔입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 동OOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

1.2. 면적

* 토지 면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

* 토지 지분: 18.555906976744186㎡ (약 5.61평)

* 건물 면적: 52.86㎡ (약 16.00평)

* 건물 지분: 52.86㎡ (약 16.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건축 연도: 2024년 (사용 승인일 2024.07.11)

* 구조: 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 건물 중 3층

* 외벽: 타일(인조라임스톤) 마감

* 내벽: 벽지, 일부 타일 마감 등

* 창호: PVC샤시 창호 등

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 지상 주차장 등

1.4. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 439,000,000원

* 사건번호: 성남지원 2025타경1599 (3)

* 총 등기부채권액: 4,321,292,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변: 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 5호선 "하남시청역"을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 현황

* 토지: 2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 도시계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 기타: 방화지구, 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(소화유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리(을1: 2024-09-09 근저당)보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1. 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-09-09 접수, 금1,800,000,000원 (말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 공란)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항 (유치권 등)

* 유치권: 이재학이 2026년 6월 15일 공사대금 791,292,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 토지 별도 등기: 2024년 9월 13일자로 말소되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 하남시 덕풍동은 지하철 5호선 하남시청역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다. 주변에 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시세에 따르면 유사 면적의 오피스텔이 2024년 8월 23일 기준으로 520,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 신축된 건물(2024년 준공)로서 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능, 버스 정류장 인근.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 소화유치원 등이 있으나, 세부 내용은 교육지원청 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 조사가 필요합니다.

4.3. 건물 내부 편의시설

* 건물 공용 설비: 위생 및 급배수, 화재탐지, 스프링쿨러, 개별난방, 시스템에어컨, 도시가스, 지상 주차장 등.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 문제

가장 큰 잠재적 리스크는 이재학이 신고한 791,292,000원의 공사대금 관련 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 만약 성립될 경우 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 실질적인 취득가를 크게 상승시킬 수 있는 요인입니다.

5.2. 기타 고려사항

* 이용상태: 오피스텔(주거용)로 이용 중이라는 점을 고려해야 합니다.

* 건물 면적 활용: 감정평가요약에 따르면 일부 호수의 경우 공부상 면적보다 넓게 사용하고 다락을 함께 이용하는 경우가 있으나, 본건(302호)에 미치는 직접적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2024년 준공된 신축 오피스텔로, 지하철 5호선 하남시청역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나 모두 말소 예정되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 성립 여부가 불분명한 유치권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 유치권의 법적 효력 및 성립 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 현장 방문을 통해 건물의 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2024년에 준공되어 신축급의 시설 및 컨디션을 보유하고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 차익: 제공된 시세 정보(2024년 8월 기준 5.2억원)와 감정가(4.39억원)의 차이를 고려할 때, 유치권 문제가 해결된다면 시세 대비 저평가된 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 주거용 오피스텔로 활용 시, 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 439,000,000원이며, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 2024년 8월 기준으로 520,000,000원으로 파악됩니다.

현재 임차인 최 의 경우 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다.

가장 큰 변수는 공사대금 791,292,000원의 유치권 신고이며, 이의 성립 여부에 따라 최종 낙찰가의 부담이 크게 달라집니다. 유치권이 성립되지 않는다는 전제 하에서는, 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 유치권의 성립 가능성을 낮게 판단하고 시세(5.2억원)와 감정가(4.39억원)를 고려한다면, 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

단, 유치권이 성립될 경우 총 부담액이 크게 증가하므로, 입찰 전 유치권 관련 법률 전문가와 상담하여 성립 여부를 명확히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.