나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [2] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔(주거용)로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경1599 (2)

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 1동 3층 301호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 토지면적: 18.66㎡ (약 5.65평)

* 건물면적 (전용면적): 53.39㎡ (약 16.17평)

* 건축년도: 2024년 (사용승인일 2024.07.11 기준)

* 감정가: 443,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 “하남시청역” 서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 “하남시청역”을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 주변환경: 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 도로: 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024.09.09 접수, 18억 원) 입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당(을2, 을3), 가압류(갑2), 압류(갑5, 갑6), 임의경매개시결정(갑7) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 유치권: 이재학이 2026.06.15. 공사대금 791,292,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 기타: 물건명세서상 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:” 라는 기재가 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 유치권의 성립 여부가 더 중요하게 고려되어야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이환홍 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-03

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음. (전입일자가 말소기준권리보다 늦고, 확정일자를 갖추지 않아 대항력이 없습니다.)

* 비고:

* 인수되는 임차보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 위치: 지하철 5호선 하남시청역 역세권에 위치한 오피스텔입니다.

* 주변: 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 특징: 2024년 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설 및 외관을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 내부 구조 및 설비는 일반적인 오피스텔 기준을 충족합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 유치권: 이재학의 공사대금 유치권(791,292,000원) 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 이는 가장 큰 투자 리스크입니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되었던 이력이 있어 채무 관계가 복잡합니다. (모두 말소 예정이나, 채권 총액이 매우 높음)

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 본 물건 외 다른 담보물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 지도 서비스 등을 통한 추가적인 주변 혐오시설 조사 및 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 확인되지 않습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 하남시청역 인근의 신축 오피스텔로 입지 조건은 양호합니다.

* 최근 실거래가 5.2억 원을 기준으로 시세는 감정가 4.43억 원보다 높은 것으로 판단됩니다.

* 그러나 7.9억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 천문학적으로 늘어날 수 있다는 점이 매우 큰 문제입니다.

* 해당 유치권의 성립 여부에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 5호선 하남시청역 도보 이용 가능한 입지.

* 실거주 및 투자 가능성: 신축 건물로서 주거용으로 활용하거나, 유치권 리스크 해소 시 시세차익 기대.

* 시세 대비 감정가 메리트: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있음.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 443,000,000원

* 최근 실거래가 (53.39㎡ 기준): 520,000,000원 (2024년 8월)

* 유치권 신고액: 791,292,000원 (이재학, 성립 여부 불분명)

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본 건물의 최근 실거래가는 5.2억 원으로, 감정가 4.43억 원보다 약 17% 높습니다. 이는 현재 시세가 감정가보다 높다는 것을 시사합니다.

* 가장 큰 문제는 7.9억 원의 유치권 신고입니다. 만약 이 유치권이 법적으로 인정된다면, 낙찰자는 추가적으로 7.9억 원 이상을 부담해야 하므로, 총 부담액은 최소 5.2억 + 7.9억 = 13.1억 원 이상이 됩니다. 이는 현재 시세를 훨씬 초과하는 금액이므로 투자가 불가능해집니다.

* 따라서, 예상 입찰가 산정은 유치권이 성립되지 않는다는 가정 하에 이루어져야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 (유치권 불성립 가정 시):

* 최근 실거래가 5.2억 원을 기준으로, 경매 특성상 시세 대비 10~20% 할인된 금액을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 관점에서 5.2억 원의 80% ~ 90% 수준을 고려하면 416,000,000원 ~ 468,000,000원 범위입니다.

* 감정가가 4.43억 원이므로, 이 범위를 상회하는 입찰가가 나올 수 있습니다.

* 투자 권고 및 예상 입찰가:

* 본 물건은 유치권의 성립 여부가 매우 불확실하여 투자 결정에 있어 극도로 신중해야 합니다.

* 유치권 성립 여부에 대한 면밀한 법률적 검토(가능하다면 유치권자와의 직접 접촉 또는 법률 전문가의 자문)가 최우선적으로 필요합니다.

* 유치권이 성립되지 않는다는 확신이 있을 경우, 최근 실거래가(5.2억 원)를 기준으로 하되, 유치권의 존재 가능성 및 경매 특성을 감안하여 4.5억 원 ~ 4.8억 원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 만약 유치권이 성립된다면, 본 물건은 투자가 불가능하다고 판단되며 입찰을 포기해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.