나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [5] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔(주거용)로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경1599 (5)

물건종별: 오피스텔

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 4층402호

감정가: 443,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

토지지분: 18.47㎡ (약 5.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 52.86㎡ (약 16.00평)

건물지분: 52.86㎡ (약 16.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 "하남시청역"을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2025-02-18

확정일자: 2025-05-07

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

비고:

3.4. 유의사항 (유치권 등)

이재학이 2026년 6월 15일 공사대금 791,292,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다. 토지에 대한 별도 등기는 2024년 9월 13일 자로 말소되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세

최근 거래 정보에 따르면, 유사한 면적과 건축 연도의 본건 건물(에비뉴블랑) 2층 호실이 2024년 8월 23일에 520,000,000원(52,000만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 현재 본건의 감정가(443,000,000원)보다 높은 시세 수준을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

하남시청역 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(소화유치원)이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (유치권)

가장 큰 리스크 요인은 이재학이 신고한 유치권입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

오피스텔이 주거용으로 이용 중이며, 집합건축물대장에는 등재되지 않은 다락을 일체로 이용 중인 부분이 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 역세권 입지에 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 실거래가도 감정가를 상회하여 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 미확인 유치권의 존재가 큰 위험 요소로 작용할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리가 용이함.

* 지하철 5호선 하남시청역 인근 역세권 입지.

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하여 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 443,000,000원입니다. 최근 시세는 520,000,000원 수준으로 파악됩니다. 그러나 유치권 성립 여부가 불분명한 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 약 80~90% 수준 또는 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 본 물건에 대한 예상 입찰가는 380,000,000원으로 제시합니다. 이는 유치권 문제 해결 가능성 및 시세 상승 잠재력을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 유치권에 대한 추가 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.