나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1599 [4] 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑주건축물 1동 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남시청역"" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 ""하남시청역""을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 2층201호 외 9개호로서,
외벽 : 타일(인조라임스톤) 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임.

이용상태

<기호1~5> 오피스텔(주거용)로 이용 중임.
<기호6~10> 다세대주택으로 이용 중이며, <기호10>은 내부계단을 통하여 일체로 이용 중인 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 주차장(지상) 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(건축한계선), 준주거지역, 방화지구(2016-05-31), 지구단위계획구역(2구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[소화유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

<기호10>은 공부상 전용면적이 83.98㎡이나 사실상 7층 전체(약 106.28㎡)를 사용하고 있으며, 또한 내부계단을 통하여 집합건축물대장(전유부)에는 등재되지 않은 다락(표제부 면적 75.13㎡)을 일체로 이용 중인 바, 이를 고려하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔(주거용)로 이용 중임. 토지 별도 등기는 2024.9.13.자로 말소됨. 이재학이2026.6.15. 유치권신고(공사대금 791,292,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경1599 (4)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 326-16 에비뉴블랑 건축물 1동 4층 401호

용도: 오피스텔 (주거용)

건축물명: 에비뉴블랑

1.1. 위치 및 건물 정보

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 위치합니다.

주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 448,000,000원

토지면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

건물면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 동부신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 "하남시청역" 서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 지하철 5호선 "하남시청역"을 도보로 이용 가능하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 북서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사미스조 (2024-09-09)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-09-09, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-09-09, 1,200,000,000원)

* 가압류: 바른종합건설 (2024-10-21, 841,292,000원)

* 근저당: 조진환 (2024-11-05, 480,000,000원)

* 압류: 경기광주세무서장 (2025-03-31)

* 압류: 하남시 (2025-03-31)

* 임의경매개시결정: 동부신용협동조합 (2025-04-22, 1,521,447,129원)

3.2. 권리관계 요약

등기부상 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2024-09-09)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 유치권 신고가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 채권 총액은 약 4,321,292,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 건축물 현황

4.1. 건물 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트조 리얼징크지붕 7층 공동주택 중 4층 401호입니다.

외벽은 타일(인조라임스톤) 마감, 내벽은 벽지, 일부 타일 마감 등이며, 창호는 PVC샤시 창호입니다.

현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

4.2. 건축물대장 정보

사용승인일: 2024년 07월 11일

건물총면적: 810.13㎡

대지면적: 215.00㎡

건폐율: 59.8047%

용적률: 355.5582%

건물 층수: 지하 1층, 지상 7층

주차: 8대 (지상)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 덕풍동은 지하철 5호선 "하남시청역" 역세권으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

역 주변으로 상업시설이 발달할 가능성이 높습니다.

5.2. 편의 및 기반시설

* 교통: 지하철 5호선 하남시청역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접.

* 생활: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 건물 내: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 개별난방설비, 시스템에어컨, 도시가스시설, 지상 주차장 등.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

이재학이 2026년 6월 15일 공사대금 791,292,000원을 주장하며 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담하거나 해결해야 할 추가적인 채무가 발생할 수 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계에 따라 채권액 변동이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

건축물대장상 전용면적과 실제 이용 면적 간 차이가 존재하며, 미등기 다락방을 일체로 이용 중인 점은 향후 건축물대장 정리 등에서 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설 확인

주변 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 현장 방문 등을 통해 혐오시설 포함한 주변 유해 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 신축 오피스텔로 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 보입니다.

그러나 공사대금 유치권 신고액이 매우 크고 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 공동담보 물건이라는 점, 공부와의 차이점도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 조사를 거친 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 "하남시청역" 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 2024년 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정평가액보다 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 448,000,000원이나, 최근 실거래가가 520,000,000원으로 조사되었습니다.

하지만, 791,292,000원에 달하는 유치권의 성립 여부가 불분명한 중대한 리스크가 존재합니다.

따라서 유치권 문제를 면밀히 검토한 후, 해당 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 고려했을 때, 신중한 접근을 위해 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위를 450,000,000원 ~ 480,000,000원으로 제안하되, 유치권 문제 해결 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.