나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4314 [2] 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층706-7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 소재 "오리역(수인분당선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 오리역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 내 제7층 제706-4호 외 1개호수 로서, 외벽 : 복합판넬 및 석재마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 근린생활시설이나 1층 안내표지판상 원룸으로 기재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 18m, 북측으로 폭 약 10m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전3구역(전술)(비행안전제3구역),군사기지및군사시설보호법. 대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>.벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에관한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한법률>

공부와의 차이

본건의 공부상용도는 근린생활시설이나 1층 안내표지판상 원룸으로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4314 (2)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 186-1 팬텀광장 7층706-7호

* 용도: 공부상 근린생활시설, 실제 이용 추정 원룸

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 11.67㎡ (약 3.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 44.99㎡ (약 13.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 8층 건물 내 7층

* 준공일: 1998년 6월 3일

* 총 층수: 8층 (건물)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "오리역(수인분당선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 오리역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 18m, 북측으로 폭 약 10m내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전3구역(전술), 군사기지 및 군사시설보호법, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

* 채권자: 김OO

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 2025-07-11 접수된 수원지방법원 2025카단377 가압류 (김준열)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-14

대항력: 있음

비고: (별도 명시된 금액 없이 0원이며, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 건은 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 특이사항으로 임대차 관계의 진위 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (2002-12-05, 송영희)

* 소유권이전 (2018-08-22, 강철호, 매매)

* 가압류 (2025-07-11, 김준열, 110,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-09-17, 김준열, 110,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 오리역 역세권에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 속합니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 관련 업종이나 소규모 서비스 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 1층 안내표지판상 원룸으로 기재된 점은, 근린생활시설 용도로 등록되었으나 주거용으로 사용되고 있음을 시사합니다. 이는 상권 분석 시 해당 업종의 수요를 고려해야 함을 의미합니다.

5. 생활정보

* 교통: 수인분당선 오리역 도보 이용 가능 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 매우 편리.

* 편의시설: 주변 대형마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용 용이 (분당 지역 특성상).

* 공공시설: 인근 공원 등이 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경 조성.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 이현칠 임차인은 2020년 9월 14일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 건은 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 이 부분에 대한 철저한 법적 검토 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 1층 안내표지판에는 원룸으로 기재되어 있어 건축법 등 관련 법규 위반 소지 여부 및 이에 따른 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

* 군사시설보호구역: 군사기지 및 군사시설보호법에 따른 비행안전3구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 대수선 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현지 조사 및 관련 자료 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 성남시 분당구 구미동, 오리역 역세권에 위치한 투자 가치가 높은 상가(현 원룸) 건물입니다.

* 우수한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖추고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금/차임 0원이라는 특이사항, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이점은 명확히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

* 군사시설보호구역에 해당하므로 관련 법규를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 오리역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보.

* 활용도 높은 공간: 근린생활시설이나 원룸으로 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출 기대.

* 분당 신도시의 지속적 가치 상승: 지역 개발 잠재력으로 인한 자산 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 임대차 관계 명확화, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(수리비, 명도비 등) 및 시장 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 권리상 특별히 인수할 부담이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.