나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5486 [2] 충청북도 단양군 대강면 장림리 63-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2026.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1. 기호 1 본건은 충청북도 제천시 덕산면 수신리 '금곡리마을회관' 서측 원거리에 소재하는 토지로서, 본건의 주변은 자연림이 주를 이루며 동측 방면 경사지를 따라 전답지가 소재하고 있음. 2. 기호 3 본건은 충청북도 단양군 대강면 장림리 '대강초등학교' 북서측 원거리에 소재하는 토지로서, 본건의 주변은 소규모의 단독주택가를 이루며 북측방면으로는 자연림, 남측 단양로 월편으로도 자연림이 소재하고 있음.

교통상황

1. 기호 1 본건까지 일반차량에 의한 접근이 불가하며, 동측 방향으로 직선거리 400m 의 거리에 노선버스정류장((금곡리)이 소재하나 경사도로 인하여 접근이 용이하지 아니함. 2. 기호 3 본건 인접지까 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남서측 방향으로 도보 6분 정도의 거리에 노선버스정류장(장림)이 소재하는 등 , 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1 부정형의 토지로서, 전(휴경농지)으로 이용중임. 2. 기호 3 부정형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1 본건에 직접 접하는 도로는 없으며(맹지), 동측방향으로 약 60m 정도의 거리에 노폭 3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접할 수 있음. 2. 기호 3 본건에 노폭 2m 정도의 도로에 접하고 있음(세로(불)).

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(2023-09-15)(덕산선고1지구)<산지관리법>, 보전산지(2023-09-15)(덕산선고1지구)<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(문의:641-6382)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 2. 기호 3 계획관리지역 , 개발진흥지구(개발진흥지구) , 주거용지(주거용지) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'명세표, 건물개황도, 사진용지'란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 벽돌조, 블록조 위 철기와지붕 단층 주택으로서 외벽: 몰탈위 목재 사이딩마감 내벽: 벽지, 타일 창호: 샷시창호 등 기호 2 부속건물: 블록조 위 판넬등 지붕 단층 주택으로서 외벽: 시멘트 몰탈 위 목재 사이딩마감 내벽: 벽지, 타일 등 창호: 샷시창호 등

이용상태

기호 2, 부속건물 공히 주택으로 이용중임.

설비내역

보일러난방시설, 기본전기시설, 위생 및 급배수시설 등

부합물 및 종물

'명세표, 건물개황도, 사진용지'란 참조

공부와의 차이

1. 기호 1 주택 공부: 흙벽돌조 시멘트기와 지붕 현황: 벽돌조, 블록조 위 철기와 지붕 2. 기호 1 부속건물(주택) 공부: 시멘트블록조 스레이트 지붕 창고 현황: 시멘트블록조 판넬등지붕 주택

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2 공부상 '시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 14.79㎡'이나 현황은 '시멘트블록조 판넬등지붕 단층 주택 14.79㎡'임
3. 제시외 3-1 ~ 3-4 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5486 (2)

소재지: 충청북도 단양군 대강면 장림리 63-1

용도: 단독주택

감정가: 71,737,690원

토지면적: 407.00㎡ (약 123.12평)

건물면적: 57.47㎡ (약 17.38평) + 제시외 22.81㎡ (약 6.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 페퍼저축은행의 승계인 주식회사 더블

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청북도 단양군 대강면 장림리 '대강초등학교' 북서측 원거리에 소재하며, 주변은 소규모 단독주택가와 자연림이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건 인접지까지 일반 차량 접근이 가능하며, 남서측 방향으로 도보 6분 거리에 노선버스정류장(장림)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건은 노폭 2m 정도의 도로에 접하고 있으나, 세로(불)로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권: 권중천(1997년), 김화섭(2006년) 순으로 이전되었습니다.

* 채권 현황:

* 페퍼저축은행 (가압류, 2023-04-27, 16,819,354원) - 말소기준권리

* 서민금융진흥원 (가압류, 2023-05-03, 13,920,075원)

* 주식회사 국민행복기금 (가압류, 2023-07-25, 17,896,868원)

* 단양군 (압류, 2023-08-23)

* 강제경매 개시결정: 주식회사 페퍼저축은행의 승계인 주식회사 더블 (2025-12-04, 25,196,718원)

* 등기부채권 총액: 48,636,297원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없습니다 (0원).

4. 상권분석

주변 개발 계획:

* 본건은 정비구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

혐오시설 조사: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건은 대강초등학교 인근에 위치하며, 버스정류장까지 도보 6분 거리에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

주요 시설 접근성: 대강초등학교 외 주요 시설에 대한 구체적인 접근성 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상 차이:

* 목록2(부속건물)는 공부상 '시멘트블록조 스레이트지붕 단층 축사 14.79㎡'이나, 현황은 '시멘트블록조 판넬등지붕 단층 주택 14.79㎡'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

건축물 노후화:

* 건물 사용 승인일이 1969년으로, 건축 연도가 오래되어 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

도로 접근성:

* 본건에 직접 접하는 도로는 없으며, 노폭 2m 정도의 도로에 접하고 있습니다. 이는 향후 건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

정비구역 지정:

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 사업 진행 경과 및 소유주들의 의견에 따라 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 단양군 대강면에 위치한 단독주택으로, 정비구역 지정 및 개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 가치의 잠재적 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 건물 공부상 내용과 현황이 상이한 점(축사 → 주택)은 확인되었으나, 주택으로 이용 중이며 제시외 건물 포함 매각되므로 실질적인 거주 및 활용에는 문제가 없어 보입니다. 등기부상 채무 총액은 감정가 대비 낮은 편이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물 연식이 오래되어 리모델링 또는 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 2m 도로 접하는 부분은 향후 건축 또는 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

개발 가능성: 정비구역 및 개발진흥지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 기대.

실거주 및 임대 수익: 주택으로 활용 가능하며, 제시외 건물 포함 시 활용도 증대.

명확한 권리 관계: 인수되는 보증금 없는 단순 강제경매 물건.

9. 예상 입찰가

감정가: 71,737,690원

본건은 건물 노후화, 공부상 내용과 현황의 차이, 협소한 도로 접면 등의 요소를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 파악을 위한 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않아 심층적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 볼 때, 감정가의 70~80% 수준인 약 50,000,000원 ~ 57,000,000원 사이에서 입찰가 검토를 시작하는 것이 보수적으로 판단됩니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 추가 시세 확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.