나이스옥션 법원경매 인천 2024타경513170 [1] 인천광역시 부평구 부평동 147-3 광명아트빌 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:2001.12.8)

이용상태

본건은 아파트 임.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 현황 호의 위치가 상이함.
("4층 401호" 와 "4층 403호"의 위치가 바뀌어 있음.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 본건은 공부(건축물대장상 건축물현황도 401호)와 현황(실제 현관문표시 403호)이 불일치한 상태임. 감정평가는 건축물현황도를 기준으로 평가하였고, 401호와 403호는 면적 및 평가금액이 동일한 것으로 판단됨(감정평가서 참조)
2. 인천 부평구 건축과의 2024.9.26. 사실조회 회신서에 따르면 건물의 등기기록상 최종 소유자가 건축물표시변경신청으로 오류를 시정할 수 있다고 함. 따라서 공부와 현황을 일치시키기 위해 매수인의 건축물표시(건축물현황도) 변경신청을 하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경513170 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 147-3 광명아트빌 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 162,000,000원

토지 면적: 16.70㎡ (약 5.05평)

토지 지분: 16.7㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 46.42㎡ (약 14.04평) (전용면적 추정)

건물 지분: 46.42㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 인근 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 북동측 및 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부상 선순위 임차권(을구 9번, 2023-08-25 접수, 권리자: 이 외 1명, 임차금액: 150,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다 (물건명세서 참고).

* 따라서, 상기 임차인의 보증금 150,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 보증금은 150,000,000원입니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 등기부상 인수되는 임차권 보증금과 상충되므로, 등기부상 인수되는 150,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.)

* 다른 임차인으로 안 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 전입일자(2024-03-19)상 대항력이 없습니다.

* 말소기준권리는 2023년 4월 18일자 울산세무서장의 압류입니다.

* 이 외 소유권 이전, 압류, 강제 경매 등기들이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부평동 지역은 인천 내에서도 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 다수의 주거 시설과 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 다만, 정확한 상권 분석 및 잠재 가치 평가는 추가적인 현장 조사와 주변 시세 비교가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 부흥초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 및 외곽 접근성도 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주요 설비: 상하수도, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 공부와 현황 불일치: 본건은 건축물대장상 401호로 등재되어 있으나, 실제 점유 및 현황은 403호로 파악됩니다. 이로 인해 매수인은 추후 건축물 현황도 변경 신청 절차를 직접 진행해야 하는 번거로움이 있습니다. 감정평가는 공부를 기준으로 이루어졌습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 을구 9번 임차권 등기(150,000,000원)가 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 요소입니다. 해당 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 가능성이 높습니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하였으나, 초기 검색 결과 상 특이사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 부평동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 그러나 가장 큰 리스크는 1억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 권리가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가로 1억 5천만원을 부담해야 함을 의미합니다.

* 또한, 건축물대장상의 호수와 실제 현관문 호수가 불일치하여 추후 등기/건축물 관련 서류 정리를 위한 매수인의 적극적인 조치가 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 명확한 리스크가 존재하므로, 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 추후 건축물 호수 불일치 문제가 해결되고 임차인 관련 문제가 정리된다면, 지역 내 시세 수준으로 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 부평동은 상업 및 주거 기능이 발달한 지역으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 162,000,000원입니다.

* 그러나 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 150,000,000원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서, (감정가 162,000,000원 - 인수 보증금 150,000,000원) = 12,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획, 리스크 수용 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 이론적 산정이며, 실제로는 낙찰 후 150,000,000원의 보증금을 추가로 부담하게 되므로 총 인수 비용이 상당함을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.