나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500442 [2] 인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지2층비02호 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도역" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층/지상7층 중 제지1층 제비01호외로서, (사용승인일 : 2003.01.17.) 외벽 : 석재붙임 마감등, 내벽 : 인테리어 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(가) 지1층 비01호 : 일반목욕장(상호: 태평양사우나)임. 일련번호(나) 지2층 비02호 : 공부상 용도는 일반목욕장, 일반음식점이며, 후면 "사진"과 같이 현재 철거중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4필 일단의 토지로서 북측으로 노폭 약 40m, 동측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 3, 4) : 공히, 제2종일반주거지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임. 일련번호(2) : 제2종일반주거지역,광로3류(폭 40m~50m)(접합),건축용도지역기타<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 일반목욕장, 일반음식점이며 현재 철거 공사 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경500442 (2)

2.

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 옥련동 266-8 지2층비02호

2.

1.3. 용도

목욕시설

2.

1.4. 감정가

1,100,000,000원

2.

1.5. 면적

* 토지 면적: 203.60㎡ (약 61.60평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물 면적: 716.51㎡ (약 216.75평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.

1.7. 경매구분

부동산강제경매

2.

1.8. 채권자

(OOOOOOOOO

2.

1.9. 특이사항

공동담보

2.

1.10. 주의사항

공부상 용도는 일반목욕장, 일반음식점이며 현재 철거 공사 중임 (감정평가서 참조)

2.

1.11. 특수물건정보

공동담보

2.

1.12. 감정평가서 요약

* 구분건물 감정평가 요항표

- 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도역" 남측 인근에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하여 제반 주위 상황은 보통임.

- 교통상황: 본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호함.

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 지붕 지하 2층/지상 7층 중 제지1층 제비01호 외로서, 사용승인일은 2003년 1월 17일임. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시 창호임.

- 이용상태:

* 일련번호(가) 지1층 비01호: 일반목욕장 (상호: 태평양사우나)

* 일련번호(나) 지2층 비02호: 공부상 용도는 일반목욕장, 일반음식점이며, 현재 철거 중임.

- 설비내역: 위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

- 토지의 형상 및 이용상태: 4필 일단의 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

- 인접 도로상태 등: 4필 일단의 토지로서 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1, 3, 4): 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

* 일련번호(2): 제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 건축용도지역 기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

- 공부와의 차이: 해당 사항 없음.

- 기타 참고사항: 임대 관계 미상임.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도역" 남측 인근에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장 및 지하철역(송도역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.3. 인접 도로상태

토지 4필지가 일단으로 북측 약 40m, 동측 약 12m, 남측 약 6m의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

2. 상권분석

2.

2.1. 상권 특성

본 물건지 인근은 송도역을 중심으로 형성된 상권으로, 과거에는 재래시장과 주택 밀집 지역이 혼재되었으나, 점차 근린생활시설 및 상업시설이 발달하고 있는 지역입니다. 현재는 상권 내 소비력 약화로 어려움을 겪는 점주들이 있지만, 향후 송도 지역 개발과 수인선(지하철) 개통 등으로 상권 활성화가 예상됩니다.

2.

2.2. 주변 상업시설

인근에는 각종 근린생활시설, 병의원, 은행, 음식점 등이 소재하고 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 분식점, 프랜차이즈 음식점 등 생활 밀착형 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

2. 생활정보

2.

2.1. 주변 편의시설

* 송도역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 아파트 단지, 다세대 주택 등이 소재하여 배후 수요가 예상됩니다.

* 각종 근린생활시설, 병의원, 은행 등이 근거리에 위치합니다.

2.

2.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

2. 권리분석

2.

2.1. 말소기준권리

* 우리은행 근저당 (2017-04-17 접수, 금540,000,000원)

본 경매 사건의 말소기준권리입니다.

2.

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

본 건은 매각으로 인해 지상권 외 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

- 보증금: 1,500,000원

- 차임: 150,000원

- 전입일자(사업일자): 2021-01-21

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

2.

2.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김종성 (2003-01-29), 정연숙 (2006-01-20), 김태영 (2017-04-17, 임의경매로 인한 매각 2016타경10553)

* 근저당: 우리은행 (2017-04-17, 금540,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 주식회사평강엔지니어링 (2026-01-19, 금105,848,790원, 본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 540,000,000원

2. 잠재적 리스크

2.

2.1. 현황상 철거 공사 중

* 공부상 용도는 일반목욕장, 일반음식점이나 현재 철거 공사가 진행 중이므로, 공사 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

2.

2.2. 토지이용계획상 제한

* 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

2.

2.3. 임의경매 및 강제경매 중복

* 임의경매와 강제경매가 중복 설정되어 있어 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

2. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동 송도역 인근에 위치한 목욕시설 용도의 부동산입니다. 교통이 편리하고 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 인접하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 11억원이며, 토지 면적 203.60㎡, 건물 면적 716.51㎡ 규모입니다. 현재 공부상 용도는 일반목욕장 및 음식점이나, 실제로는 철거 공사 중에 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 권리 분석상 말소기준권리인 우리은행 근저당 외에는 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당되어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 투자 포인트

* 송도역 인근의 입지로 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철 개통 예정 등으로 상권 활성화 시 재탄생 가능성이 있습니다.

* 현재 철거 중이나, 향후 신축 또는 용도 변경 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2. 예상 입찰가

본 건은 철거 공사 중인 점, 토지이용계획상 제한사항, 그리고 감정평가액(11억원)을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 향후 활용 계획 및 공사 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 8억 8천만원 ~ 9억 9천만원 범위에서 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.