나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경59074 [1] 서울특별시 성동구 성수동1가 656-94 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.08.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 "경일중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 상가주택, 창고 및 공장, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 인근에 버스정류장이 및 지하철 수인분당선(서울숲역)이 소재하고 있어 제반 교통환경은 양호한 편임

형태 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭17미터의 포장도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의)

가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 성동광진교육지원청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층 지상3층 건물로서 (사용승인일 :1993.12.07, 대수선:2022.05.04) 외벽: 벽돌 쌓기, 내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호: 스텐레스 통유리창, 강화도어 등 임.

이용상태

근린생활시설로서 1층, 2층은 아이아이알 까페, 3층은 오알케이알 사무실, 지층은 사무실/ 창고, 옥상 제시외 건물은 계단실 및 사무/휴게실로 이용중임. 후첨 건물개황 및 내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

3층 옥상에 제시외 건물(계단실 및 사무/휴게실)이 있음. 후첨 "건물개황 및 내부구조도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경59074 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 성수동1가 656-94

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,843,344,020원

* 토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

* 건물면적: 231.19㎡ (약 70.09평)

* 건물 제시외면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 건물 정보: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 (사용승인일: 1993.12.07, 대수선: 2022.05.04)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 "경일중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 상가주택, 창고 및 공장, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선(서울숲역)이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 및 도로 상태: 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 노폭 17미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역 (지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 (성동교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 03월 10일자 이문휘경동새마을금고 근저당권 (3,600,000,000원)

* 권리분석 요약: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 전세권, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* (주)IIR: 대항력 없음

* (주)ORKR: 대항력 없음

* 함 : 대항력 있음 (전입일자: 2022-05-06), 보증금 90,000,000원, 차임 0원.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (제시된 '인수 보증금 합계' 기준)

* 주의사항: 함 임차인은 대항력이 있으나, 현재 명시된 인수 보증금은 0원입니다. 대항력 유무와 인수 보증금 합계 0원이라는 점에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 성수동1가 지역은 주거, 상업, 공업 기능이 복합적으로 나타나는 지역으로, 본건은 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 곳에 위치합니다. 준공업지역으로 분류되어 산업 시설과의 인접성이 있습니다.

* 주변 시설:

* 교통: 서울숲역 (수인분당선)과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 서울숲 공원과 인접해 있으며, 주변 상업 시설을 이용하기 용이합니다.

* 교육시설: 경일중학교가 남측 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어, 일반적인 주거 지역과는 다른 산업적 특성을 가집니다. 직접적인 혐오시설이 명시되지는 않았으나, 지역 특성 상 소음이나 환경 관련 민감도가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 현황: 본건 건물은 1993년 12월 7일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 2022년 5월 4일 대수선 이력이 있습니다.

* 주요 용도: 제1종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 1층과 2층은 카페, 3층은 사무실, 지하층은 사무실/창고로 사용 중입니다.

* 건물 편의시설: 위생, 급배수, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 제시외 건물: 옥상에 계단실 및 사무/휴게실로 이용 중인 제시외 건물 14.60㎡ (약 4.42평)이 포함되어 매각됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 함 임차인은 대항력이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물에 대한 명도 또한 별도로 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획 제한: 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 다양한 법규 제한으로 인해 향후 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 지역 특성: 준공업지역에 위치하여 주변 공장, 창고 등과의 혼재로 인한 소음, 먼지 등 환경적 요인이 단점이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 서울숲역 역세권에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 성수동 지역 특성을 보여줍니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 함 이 존재하며 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있어 명도 관련 면밀한 사전 조사와 전략 수립이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 여부, 다양한 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 교통망: 서울숲역 (수인분당선) 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 성장 잠재력: 서울숲 및 성수동 지역의 지속적인 개발 수요와 가치 상승 가능성.

* 다목적 활용: 현재 근린생활시설로 운영 중이며, 향후 리모델링 및 업종 변경을 통한 수익 증대 기대.

* 실질적인 토지 보유: 93.00㎡ (약 28.13평)의 토지를 확보하고 있어 토지 가치 또한 중요함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,843,344,020원

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점, 제시외 건물의 포함, 지역적 특성 및 법적 제한 등을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 시 세밀한 검토가 필요합니다. 주변 실거래가, 예상 명도 비용, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 시장 경쟁력을 갖춘 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.