나이스옥션 법원경매 인천 2023타경12076 [1] 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 407-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2024.08.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 소재 "자월도선착장"북측 원거리에 위치하며 주위는 펜션,농가주택, 농경지,임야 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하나, 대중교통상황은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호1(407-1) : 대제로 사다리형의 토지로서, 주택건부지 등으로 이용중입니다.
일련번호2(407-2) : 대체로 부정형의 토지로서, 전 및 일련번호1(407-1)의 부속토지 등 상태입니다.
일련번호3(407-3),6(407-6) : 대체로 사다리형의 토지로서, 창고시설 부지 등으로 이용 중입니다.
일련번호4(407-4) : 대체로 부정형의 토지로서, 현황 임야 및 도로 등(경계불명확) 으로 추정됩니다.
일련번호5(407-5) : 대체로 부정형의 토지로서, 현황 도로 등입니다.

인접 도로상태

일련번호1(407-1),2(407-2) : 본건 동측으로 도로가 소재합니다.
일련번호3(407-3),6(407-6) : 본건 서측으로 도로가 소재합니다.
일련번호4(407-4) : 본건 동측으로 도로가 소재합니다.
일련번호5(407-5) : 본건이 도로 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1(407-1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형),가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2018-12-28)<수도권정비계획법>
일련번호2(407-2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호3(407-3) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호4(407-4) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호5(407-5) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호6(407-6) : 계획관리지역,가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상입니다.
②일련번호4번(자월리 407-4)는 지목 임야이나, 인접토지 일련번호5 (자월리 407-5) 현황도로와 경계가 불명확하므로 이를 감안하여 평가하였으며, 추후 측량을 통하여 도로여부 등 정확한 사실확인을요하며 경매진행시 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

결량철골구조 경량철골조지붕 단층 및 2층건으로서,

외벽 : 사이딩 마감등
창호 : 하이샤시 창호 등 입니다.

이용상태

일련번호 가,나,다,마 :공부상 단독주택입니다.
일련번호 라 : 공부상 다가구주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

일련번호3(407-3),6(407-6) 지상에 기타창고시설 52㎡ 이 소재하며, 제시외건물의 면적 등 이용상황은 공부 등 참고자료에 의하여 개략적으로 산정하였으니, 추후 측량 및 이용상황 등 정확한 사실확인을 요하며, 경매진행시 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상입니다.
②본건 건물 중 일련번호 마(제1동)는 일반건축물대장(갑),건물등기사항전부증명서 상 소유자가 장성훈으로 등재되어 있으나, 의뢰목록대로 감정평가에 포함하였으니 경매진행시 참고바랍니다,

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경12076 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 407-1

용도: 단독주택

감정가: 875,054,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO (남인천농업협동조합 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.2. 토지 정보

토지면적: 5,047.00㎡ (약 1,527.0평)

토지지분: 5,047㎡ (약 1,527.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 236.45㎡ (약 71.5평) - 공부상 단독주택 (일련번호 가,나,다,마), 다가구주택 (일련번호 라)

건물지분: 236.45㎡ (약 71.5평)

건물 제시외면적: 52.00㎡ (약 15.7평) - 창고시설 (일련번호3, 6 지상)

건물 구조: 경량철골구조, 경량철골조지붕 단층 및 2층건

건물 이용상태: 공부상 단독주택 및 다가구주택, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 구비

1.4. 감정평가 요약

위치: 인천광역시 옹진군 자월면 자월리 소재 "자월도선착장" 북측 원거리에 위치

주위환경: 펜션, 농가주택, 농경지, 임야 소재

교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재하나 대중교통은 불편

토지 이용: 대, 전, 창고시설 부지, 임야, 도로 등으로 이용 중 (일련번호 1~6)

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등

기타 참고사항: 임대관계 미상. 토지 407-4번지(지목 임야)와 407-5번지(현황 도로) 경계 불명확, 추후 측량 필요. 건물 제1동(마) 소유자 장성훈 등재이나 의뢰목록대로 감정평가 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 옹진군 자월면 자월리, 즉 섬 지역에 위치하고 있습니다. 주위는 펜션, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 한적한 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통상황

단독주택까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하지만, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 것으로 예상됩니다. 섬 지역의 특성상 대중교통 접근성은 주요 고려사항입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

총 6개 필지(407-1, 407-2, 407-3, 407-4, 407-5, 407-6)로 구성되어 있으며, 필지별로 주택건부지, 전(밭), 창고시설 부지, 임야, 도로 등으로 이용되고 있습니다. 토지 형태는 대제로 사다리형, 부정형 등 다양하며, 일부 필지(407-4)는 현황 임야 및 도로로 추정되나 경계가 불명확한 점이 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

각 필지별로 동측 또는 서측으로 도로가 접해있으며, 407-5번지는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 이는 토지의 이용 및 접근성에 긍정적인 요소입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

전반적으로 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기부등본 상 소유권 이전 후 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시결정이 기재되어 있으나, 말소기준권리(2010-11-15 근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 근저당 및 가압류 등 채권 총액은 약 699,326,710원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부등본 상 소유권 보존 후 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정, 압류가 기재되어 있습니다. 이 역시 말소기준권리(2012-09-27 근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 근저당, 가압류, 압류 등 채권 총액은 약 374,326,710원입니다.

3.3. 임차인 현황

제시된 정보 상 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 인수 금액이 없으므로 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (제한적)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 '그린힐(1067-5)'이라는 다세대 주택에 대한 정보이며, 본건(자월면 자월리 407-1, 단독주택)과는 주택 유형 및 규모 면에서 차이가 큽니다. 해당 다세대 주택의 최근 거래가는 2025년 10월 4600만원, 2025년 11월 4800만원, 2026년 3월 5300만원 수준으로, 전용면적 약 37.44㎡ (약 11.3평) 기준입니다. 이를 단순 환산 시 평당 약 380만원 ~ 470만원 수준으로 분석됩니다.

본건은 총 5,047㎡(약 1,527평)의 넓은 토지와 236.45㎡(약 71.5평)의 단독주택 및 52㎡(약 15.7평)의 부속 창고 시설을 포함하고 있어, 위 다세대 주택의 실거래가는 본건의 시세 분석에 직접적인 참고 자료로 활용하기에는 제약이 있습니다. 본건의 감정평가액 875,054,000원은 넓은 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 섬 지역에 위치하여 도시 지역과는 다른 생활 환경을 제공합니다. 주변에는 펜션, 농가주택, 농경지, 임야 등이 있어 조용하고 자연 친화적인 생활이 가능합니다. 섬 특성상 편의시설은 제한적일 수 있으나, 자월도 선착장 인근으로 기본적인 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 섬 지역 특성으로 인한 접근성 및 대중교통 불편.

* 일부 토지(407-4)의 지목(임야)과 현황(도로) 불일치 및 경계 불명확으로 인한 향후 측량 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 건물 중 일부(마)의 등기부상 소유자가 감정평가 목록과 상이하게 기재된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 점으로 미루어 중대한 인수 사항은 아닐 것으로 추정됩니다.

* 건축물 현황상 단독주택 외 다가구주택 용도로 이용되는 부분이 있어, 실제 이용 및 법규상 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 옹진군 자월면에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 건으로, 넓은 토지 면적을 바탕으로 한 잠재 가치가 기대됩니다. 섬 지역이라는 지리적 특성이 있으나, 차량 접근은 가능하며 주변에 펜션, 농가주택 등이 소재하여 관광 또는 전원생활 목적의 활용 가능성이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리관계는 매우 깨끗한 편입니다. 다만, 일부 토지의 경계 불명확, 섬 지역의 접근성 제한 등은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 총 5,047㎡(약 1,527평)의 넓은 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리관계가 깨끗합니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

* 단독주택 및 창고 시설을 포함하고 있어 다목적 활용이 가능합니다.

* 섬 지역의 특성을 활용한 전원생활, 주말주택, 펜션 운영 등 다양한 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 875,054,000원입니다.

토지 면적이 매우 넓은 점(약 1,527평)을 고려할 때, 토지 가치가 주요 평가 요소로 작용했을 것으로 보입니다.

건물은 총 236.45㎡(약 71.5평)의 단독주택 및 다가구주택과 52㎡(약 15.7평)의 제시외 창고를 포함합니다.

제공된 주변 다세대 주택의 실거래가 정보는 본건의 직접적인 시세 반영에 한계가 있으나, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 해당 다세대 주택의 평당 시세는 약 380만원 ~ 470만원 수준으로 분석됩니다.

본건의 경우, 감정가 대비 토지 가치의 비중이 높고 섬 지역의 특수성 및 접근성을 고려할 때, 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 첫 매각 시 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

토지면적(5,047㎡)과 건물면적(236.45㎡+52㎡), 그리고 감정평가액을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 750,000,000원

이는 감정가의 약 74% ~ 86% 수준으로, 본건의 넓은 토지 가치와 투자 위험 요소를 감안한 범위입니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 정도, 본건의 상세 현황 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 물건의 상태, 주변 시세, 개발 가능성 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.