나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51341 [2] 전라남도 여수시 소라면 현천리 498-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 현천리 소재 중촌마을내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지의 전 및 일부 건부지,
기호 3 : 사다리 평지의 건부지임.

인접 도로상태

공히 포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소라초등학교_소라남분교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2018-12-21)(중촌2천)<소하천정비법>
기호3 : 제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소라초등학교_소라남분교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호 1은 공부상 전이나, 현황은 전 및 일부 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가 : 벽돌조 강판지붕 단층건으로,

외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

2-나 : 블록조 스레트 및 스라브지붕 단층건으로,

내,외벽 : 몰탈위페인트임.

4-다 : 목조 및 벽돌조 판넬지붕 단층건으로,

외벽 : 벽돌치장 및 몰탈위페인트,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

가,다) 주택, 나) 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 가)는 공부상 시멘트기와지붕이나, 현황은 강판지붕, 기호 다)는 공부상 목조 스레이트지붕이나, 현황은 목조 및 벽돌조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51341 (2)

소재지: 전라남도 여수시 소라면 현천리 498-8

용도: 단독주택

감정가: 47,947,500원

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

건물면적: 81.10㎡ (약 24.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 소라면 현천리 중촌마을 내에 위치하며, 주변은 순수 농촌지대입니다. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 인근에 소라초등학교와 소라남분교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다(물건명세서상 지상권 개요만 있으나 상세 내용은 불분명).

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 4월 3일 접수된 박안수 씨의 근저당권(250,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 정홍균 씨가 있습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 정홍균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1984년 8월 7일

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1984년부터 거주해 온 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(정홍균 2001.03.28, 정진수 2015.01.08 증여) 이력이 확인됩니다.

* 채권 총액은 250,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 순수 농촌지대에 속하여 일반적인 상업지구의 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 주거지와 농경지로 구성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 소라면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 사정 보통.

* 교육: 소라초등학교, 소라남분교 인근.

* 주거 환경: 조용한 농촌 마을 환경.

* 편의시설: 상세 정보는 없으나, 인근 소라면 소재지의 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 1984년부터 거주해 온 점을 고려할 때, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전 및 일부 건부지'로 이용 중입니다.

* 건물 공부와의 차이: 기호 가) 및 다) 건물의 지붕 마감재가 공부와 현황이 다릅니다.

* 지역 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(소라초등학교_소라남분교), 소하천구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례식장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 소라면 지역 전반에 걸쳐 생활 폐기물 무단 투기 문제가 언급된 사례가 있어, 지역 환경에 대한 주의는 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 소라면 현천리의 단독주택으로, 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 감정가는 47,947,500원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 0원으로 등재되어 있는 특이사항이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 토지 및 건물 현황과 공부상 차이가 존재하며, 일부 지역 제한사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 시세 대비 감정가가 낮게 형성될 가능성이 있어, 시세 조사 후 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 주거지: 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 유사 지역의 단독주택 또는 전원주택 관련 정보에서 평당 20만원대부터 100만원 이상까지 다양한 가격대의 토지 거래가 확인되었습니다. 최근 2026년 3월에 거래된 관기리 단독주택은 3.3㎡당 약 110만원 수준(3억 9천만원 / 103평)이며, 2026년 1월에 소개된 현천리 한옥주택은 3.3㎡당 약 148만원 수준(4억 2천만원 / 282평)이었습니다.

반면, 본건의 감정가는 47,947,500원으로, 토지 면적(108㎡, 약 32.67평)을 고려하면 3.3㎡당 약 146만원 수준으로, 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 0원으로 존재한다는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이는 명도 관련 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있으며, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 47,947,500원을 기준으로, 임차인 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 40,000,000원 ~ 50,000,000원으로 제안합니다.

특히, 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차 진행 시 발생할 수 있는 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.