나이스옥션 법원경매 대전 2024타경116041 [1] 대전광역시 중구 목동 132-2 현대아파트 101동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "충남여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중대
규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

남측 인근으로 선화로가 통과하고 이를 통해 계룡로(국도 32호선) 등과 연계되며 남동측 및
남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하고 서측 근거리에 대전도시철도 1호선 "오룡역"이 위
치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 제1층 제104호로서,
외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중이며, 내부관리상태 양호함.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 출입로를 통해 단지 내 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-27), 소로1류(폭 10m-12m)(2012-04-27)(접합), 소로1류(폭 10m-
12m)(2014-06-20)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2022-12-27)(361호선)(접합), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(대전중앙초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(서대전초등학교)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교, 충남여자고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-04-30)(충남여자중학교, 충남여자고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한사항별도확인(대전동부교육청))<교육환경 보호에 관
한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경116041 (1)

소재지: 대전광역시 중구 목동 132-2 현대아파트 101동 1층 104호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 302,000,000원

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 부동산 정보

토지 면적: 57.49㎡ (약 17.4평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.7평) - 전용면적 기준

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 1층

사용승인일: 1991년 5월 30일

아파트 정보: 목동 현대아파트, 총 4개 동, 169세대.

주차: 총 131대 (지상 6대, 지하 10대)

1.3. 법적 권리 관계

총 채무액 (등기부채권 총액): 470,106,578원

말소기준권리: 2021년 8월 25일 페퍼저축은행의 근저당권(을20)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 목동 소재 "충남여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중대규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

남측 인근으로 선화로가 통과하고 이를 통해 계룡로(국도 32호선) 등과 연계되며, 남동측 및 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 서측 근거리에는 대전도시철도 1호선 "오룡역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 페퍼저축은행이 설정한 근저당권(을20)입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권은 김원동, 성금숙, 이재경 순으로 이전되었습니다.

등기부상 근저당권(페퍼저축은행, 한국캐피탈주식회사)이 다수 설정되어 있었으며, 대전세무서장, 중구, 대전광역시 등에 의한 압류 및 주식회사협진시스템창호, 박영민 등에 의한 가압류 기록이 확인됩니다.

최종적으로 양수인에 의한 임의경매개시결정(2024타경116041)이 등기되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 기록된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 현대아파트 단지 인근으로는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 중심의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육시설

충남여자고등학교, 충남여자중학교, 대전중앙초등학교, 서대전초등학교, 호수돈여자중학교, 호수돈여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 감정평가서 상 내부 관리 상태가 양호하다고 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 감정가를 상회하며(약 4.7억원 vs 3.02억원), 채권자, 압류, 가압류 건수가 많아 권리 관계가 복잡합니다. 유동화 물건으로 채권 양수도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 임대차 관계 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

1991년 준공되어 건축된 지 30년 이상 경과한 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 주변 도로(소로1류, 중로3류)에 접합되어 있으며, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대)이 존재하여 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 목동 현대아파트 101동 1층 104호로, 교통 및 교육 환경이 우수한 지역에 위치하고 있습니다. 아파트 자체의 관리 상태도 양호한 편으로 주거 환경은 안정적입니다. 하지만 등기부상 복잡하고 다수의 권리 관계, 유동화 물건이라는 특수성, 임차인 현황 미상 등의 명도 위험, 그리고 건물 노후화 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 도심과의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 풍부한 교육시설과 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계와 유동화 물건이라는 특성으로 인해 시장 가치보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 노후 단지의 특성상, 향후 재건축 또는 리모델링 등을 통해 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 2월, 1층 (84.945㎡) 매매가: 255,000,000원

* 2026년 2월, 3층 (84.945㎡) 매매가: 215,000,000원

* 2026년 2월, 9층 (84.945㎡) 매매가: 223,000,000원

최근 실거래가 평균은 약 227,000,000원입니다.

본건은 1층이며, 감정가 302,000,000원 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 또한, 유동화 물건, 복잡한 권리관계, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성 등을 감안해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 이러한 위험 요소를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 필요합니다. 최근 시세 하단인 2.15억 원을 기준으로, 위험 요소를 반영한 추가 할인 적용을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.