나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1692 [2] 경기도 화성시 장지동 1011 동탄2아이파크 3437동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "왕산들 교차로" 남서측 인근에 위치하며 부근으로는 아 파트, 단독주택 및 다가구주택, 업무시설, 상업시설, 상업 및 주거나지, 관공서, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임. 기호(2) 본건은 경기도 화성시 장지동 소재 "서연 초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파 트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지 로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

기호(1,2) 본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층 107호로서, 외 벽 : 석재붙임. 내 벽 : 몰탈위페인트 마감 및 강화유리 창호임. 창 호 : 강화유리창호임. 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층-지상15층 건물 내 13층 1302호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 소매점이나 현황 "공실"상태임.(후면 "내부구조도 및 사진" 참고) 기호(2) 아파트로 이용중임.(후면 "내부구조도 및 사진" 참고)

설비내역

기호(1) 기본적인 위생 급배.수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비 등임. 기호(2) 기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비, 공동현관 보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) 북측하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 서측으로 주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음. 기호(2) 본건 서측으로 아파트 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 근린상업지역(동탄2지구), 도시지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m) (동탄2지구)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발 지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 기호(2) 도시지역, 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로1류(폭 10m ~12m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1692 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 소재지 및 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 장지동 1011 동탄2아이파크 3437동 13층1302호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 81.68㎡ (약 24.7평)

토지지분: 81.6829㎡ (약 24.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 96.95㎡ (약 29.3평) - 전용면적

건물지분: 96.9548㎡ (약 29.3평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 614,000,000원

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 "서연 초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임. 주변으로는 업무시설, 상업시설, 관공서 등도 소재하여 생활 편의성이 양호함.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임. 외곽 공도와 연계되어 있으며, 아파트 단지 내 진출입 도로를 통해 외부 도로망과 연결됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리인 우리은행 근저당(198,000,000원, 2020-02-28 접수) 외 국민은행 근저당(276,000,000원, 2022-03-15 접수)이 등기되어 있음. 현재 수원지방법원 2025타경1692호로 국민은행의 임의경매가 개시되어 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 474,000,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 인수주의

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상임.

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 현장 조사 등을 통해 반드시 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 위치한 동탄2신도시는 대규모 택지개발지구로서, 계획적인 도시개발이 이루어져 있으며, 인근에 왕산들 교차로 부근으로 업무시설, 상업시설, 상업 및 주거나지 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 동탄2신도시 자체는 수도권 남부의 핵심 산업 클러스터와 대규모 산업단지(삼성전자 화성/기흥캠퍼스, 현대자동차 남양연구소 등)가 인접하여 자족 기능을 갖춘 신도시로 개발되었음.

4.2. 개발 현황 및 전망

동탄2신도시는 SRT, GTX-A노선, 동탄트램 등 광역교통망 확충이 진행 중이며, 판교테크노밸리와 유사한 직주근접 여건을 갖춘 것으로 평가됨. 이는 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 시사함. 다만, 일부 보도에 따르면 주거용지 도입 관련 논란이 있었던 지역도 있어 개발 계획의 변동 가능성을 염두에 둘 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 "서연 초등학교" 동측 인근에 위치하여 초등학교 학군 이용이 편리함. 또한, 주변에 중학교 및 기타 교육 시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.2. 편의시설 및 주거 쾌적성

단지 인근에 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 좋으며, 농경지 및 임야가 인접해 있다는 점은 전원적인 환경을 일부 제공할 수 있으나, 대규모 신도시 내 주거 지역으로서의 쾌적성이 주된 특징임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임대관계 미상으로 인한 잠재적 인수 부담 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있음. (인수 보증금 합계 0원이나, 현황 파악 필수)

6.2. 행정 및 개발 관련 제한

본건 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음. 또한, 토지거래허가구역(외국인 등 대상, 주택/아파트 용도)으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 대상자의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있음.

6.3. 기타 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특이사항이 있을 수 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 장지동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 서연초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 동탄2신도시의 개발 계획과 직주근접 요건은 향후 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 인수 부담 가능성, 토지거래허가구역 지정 등은 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 특별히 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 발전 가능성과 높은 직주근접성

* 서연초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

* 잘 갖추어진 주거 생활 인프라 및 교통 편의성

* 상대적으로 낮은 권리총액 대비 감정가의 이점 (잠재적)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 특히, 부동산 경매 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 현재 시장 상황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 다만, 본건의 감정가는 614,000,000원이며, 등기부상 채권 총액은 474,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.