나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57773 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 서측 인근에 위치하며 주위는 상업지역 내 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 수인분당선'수원시청역'과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호시 되고 반경3km 내 광역교통망 소재하는 등 편리한 편임.

건물의 구조

2020년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제101호외 2개호로서, - 외벽 : 인조석 마감, - 내벽 : 인테리어마감 등, - 바닥 : 타일바닥 마감 등, - 창호 : 강화유리 단창 및 시스템 창호 등임.

이용상태

관리업체(부증자산관리) 문의 결과 공히 근린생활시설로서 제1층 제101호(네일디), 제1층 제102호(-1호, 소미담카페, -2호 사무실 등), 제2층 제201호는 공실 상태로 확인되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 약10미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

- 기호(2) 제1층 제102호 현황 -1, -2호로 벽체 구분하여 사용중이나 철거 용이한 구조로 판단되며 구애됨이 없이 평가하였음. - 건축물대장 상 자주식 주차장이나 카리프트를 통해 자주식 주차 가능함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계 미상이나 관리업체 문의 결과 기호(3) 제201호만 공실 인 것으로 확인된바 보다 구체적인 사실관계는 별도로 확인바라며 미납관리비 없는 것으로 조사되었음.

물건 비고

근린생활시설이며, -1호, -2호로 벽체 구분하여 사용중이나 철거 용이한 구조임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57773 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 172,000,000원

토지면적: 48.61㎡ (약 14.7평)

건물면적: 121.85㎡ (약 36.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 상업지역 내 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통:

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 수인분당선 '수원시청역'과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 반경 3km 내 광역교통망 접근성이 좋습니다.

* 인접 도로: 본건 토지 남서측으로 약 10미터의 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)에 해당합니다. 다만, 대상 용도가 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택으로 명시되어 있어 근린상가 용도에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5)

* 동수원신용협동조합의 임의경매개시결정(갑2)

* 국민건강보험공단의 압류(갑3)

* 수원시의 압류(갑4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-11-20

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 명도시 보증금 인수 여부 및 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 주식회사다배달(장 )

* 보증금: 0원

* 차임: 20,000원

* 전입/사업일자: 2025-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. 보증금이 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

지역 특징: 수원시청 중심의 행정, 상업, 업무 기능이 복합된 핵심 상업지구에 위치합니다.

주변 시설: 수원시청, 법원, 금융기관, 병원, 대형 쇼핑몰(롯데백화점, AK플라자 등) 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

잠재력: 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 연계를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 수원시청, 행정복지센터, 은행, 병원, 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

주거 및 문화: 주변에 공동주택과 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 광교호수공원 등 휴식 공간 접근성도 양호합니다.

교통 접근성: 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김 임차인의 보증금 3천만원은 배당을 통해 우선 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 명도 과정에서 주의 깊은 확인과 협상이 필요합니다.

내부 구조: 제1층 제102호가 -1호, -2호로 구분되어 사용 중이며, 벽체 철거가 용이한 구조입니다. 이는 공간 활용의 유연성을 제공하지만, 원상복구 또는 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

높은 채무 부담: 등기부상 근저당권 등 총 채무액이 감정가를 크게 상회합니다. 이는 경매 진행 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성을 높이며, 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제한: 일부 토지 이용 계획상의 제한 사항(토지거래계약 허가구역 등)이 있으나, 해당 물건의 근린상가 용도에는 직접적인 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근이라는 탁월한 입지 조건과 우수한 교통 및 생활 편의성을 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다.

수익형 부동산으로서 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 높은 채무 총액으로 인한 유찰 가능성 및 명도 리스크는 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

내부 구조 변경 용이성은 긍정적 요인이지만, 관련 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

수원시의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

수원시청역 역세권으로 미래 가치 상승 잠재력 높음.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 높은 임대 수익률 기대.

내부 구조 변경을 통한 업종 다양화 및 공간 활용 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 172,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금 (잠재적 인수 금액): 30,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 공실률, 명도 비용, 임차인 명도 성공 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 경매 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 초기에는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려하고, 권리 관계 명확화 및 현장 방문 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

성공적인 명도를 전제로 보았을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 75% 수준을 초기 희망가로 설정할 수 있습니다.

최종 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 구체화하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.