나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57773 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 서측 인근에 위치하며 주위는 상업지역 내 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지하철 수인분당선'수원시청역'과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 양호시 되고 반경3km 내 광역교통망 소재하는 등 편리한 편임.

건물의 구조

2020년 6월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제101호외 2개호로서, - 외벽 : 인조석 마감, - 내벽 : 인테리어마감 등, - 바닥 : 타일바닥 마감 등, - 창호 : 강화유리 단창 및 시스템 창호 등임.

이용상태

관리업체(부증자산관리) 문의 결과 공히 근린생활시설로서 제1층 제101호(네일디), 제1층 제102호(-1호, 소미담카페, -2호 사무실 등), 제2층 제201호는 공실 상태로 확인되었음.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 약10미터의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

- 기호(2) 제1층 제102호 현황 -1, -2호로 벽체 구분하여 사용중이나 철거 용이한 구조로 판단되며 구애됨이 없이 평가하였음. - 건축물대장 상 자주식 주차장이나 카리프트를 통해 자주식 주차 가능함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계 미상이나 관리업체 문의 결과 기호(3) 제201호만 공실 인 것으로 확인된바 보다 구체적인 사실관계는 별도로 확인바라며 미납관리비 없는 것으로 조사되었음.

물건 비고

근린생활시설이며, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57773 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1027-9 파크앤시티타워 2층201호

용도: 근린상가

건축년도: 2020년 6월 12일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하1층 / 지상10층 중 2층 201호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,680,000,000원

토지면적: 101.72㎡ (약 30.77평)

건물면적: 255.36㎡ (약 77.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, '수원시청' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업지역으로서 근린생활시설, 공공청사, 공원, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 수인분당선 '수원시청역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 반경 3km 내 광역 교통망이 잘 갖추어져 있어 이동성이 뛰어납니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남서측으로 약 10미터 폭의 포장된 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등 특정 대상 및 용도에 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 채권 총액

등기부 채권 총액은 3,164,064,000원입니다.

3.3. 주요 권리사항

등기부상에는 다음과 같은 권리들이 기재되어 있습니다.

* 소유권보존: 주식회사파크앤시티 (2020-06-18)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2,564,064,000원)

* 임의경매: 동수원신용협동조합 (2,281,609,178원) (본 경매 사건)

* 압류: 국민건강보험공단

* 가압류: 세이종합건설 (600,000,000원)

* 압류: 수원시

3.4. 임차인 현황

조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 한 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 이는 다양한 잠재 고객층을 확보할 수 있는 기반이 됩니다.

4.2. 잠재적 수요층

주변의 상업시설, 공공청사, 공동주택 등의 혼재는 일반음식점, 카페, 병원, 학원, 사무실 등 다양한 근린생활시설에 대한 지속적인 수요를 예상하게 합니다.

4.3. 주변 상업시설 현황

인근에 상업지역으로서 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있으며, 수원시청역을 중심으로 유동인구가 많은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 공공시설

수원시청이 인접해 있어 행정 업무 이용이 편리하며, 주변에 공원 등 녹지 공간도 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 생활 편의시설

우수한 교통망과 더불어, 상업지역에 위치하여 금융, 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건 2층 201호는 현재 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 임차인 유치를 위한 적극적인 마케팅이 필요함을 시사합니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 거래 유형에 한정되는 경우가 많아 실제 경매 낙찰에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

등기부상 총 채권액(3,164,064,000원)이 감정가(1,680,000,000원)보다 현저히 높아, 채권자들의 적극적인 경매 참여 가능성과 경쟁적인 입찰 분위기를 예상해 볼 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

건축물대장 상 자주식 주차장이 카리프트를 통해 자주식 주차 가능하며, 제1층 제102호의 현황 분할 사용 등 공부와 현황 간 경미한 차이가 존재하나, 물건의 가치에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2020년)로서 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 경기도 수원시 팔달구 인계동의 근린상가입니다. 수원시청 인근의 중심 상업지역에 위치하며, 주변의 다양한 시설과의 연계성이 높습니다. 현재 공실 상태이므로 즉각적인 임대 수익 창출을 위해서는 임차인 확보가 필요하지만, 이는 동시에 권리관계 분석 시 임차인 관련 명도 부담이 없다는 장점으로 작용합니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청과 인접한 중심 상업지역에 위치하여 접근성 및 유동인구 확보가 용이합니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물이므로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 미래 가치: 수원시의 핵심 지역으로, 향후 개발 가능성과 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계: 인수되는 권리사항이 없어 명확한 권리 분석 하에 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,680,000,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 현재 공실 상태이며 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 면밀한 시세 조사와 권리관계 재확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 본 보고서만으로는 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.