나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경372 [2] 서울특별시 금천구 시흥동 940-14 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.01.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""금산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 단독주택, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건 [기호 1]는 차량의 접근이 용이하고, [기호 3]은 차량의 접근이 불편시 되며,
인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

[기호 1] 시흥동 940-13
인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

[기호 3] 시흥동 940-14
인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[기호 1] 시흥동 940-13
본건 대지 서측으로 약 40m내외, 남측으로 약 5m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

[기호 3] 시흥동 940-14
본건 대지 동측으로 3m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1] 시흥동 940-13
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 광로1류(폭 70m 이상)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구미분류(건축선지정(대상도로
경계선 3M 후퇴 : 자세한사항 건축과확인))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)
([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.))임.

[기호 3] 시흥동 940-14
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.
9.9.))임

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 3 토지 지상 위에 기호 4 건물과 연접하여 소유자 미상의 제시외건물㉠ (무단증축한 패널 8㎡ 근린생활시설(화장실 등) 1층, 주택과-15340호(2017.4.27.)에 의거 기호4 건물은 위반건축물로 표기되어있음)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 건축물대장상 등록 면적을 기준으로 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인 바라며 더불어 제시외건물 ㉠이 소유권 상이 등으로 경매 대상에서 제외되어 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지단가를 토지건물감정평가명세표 비고란에 병기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 4 건물 옥상에 후첨 사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외건물 (㉡ 옥탑 등, ㉢ 사무실 등)이 소재하여 이를 개략적인 목측 면적을 기준으로 내구연한, 구조, 용도 사용자재, 시공정도, 이용관리상태 등을 기준으로 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권확인 및 일괄경매여부 등 적절한 조치를 하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 2] 시흥동 940-13
시멘벽돌조, 목조 / 세멘와즙, 스레트즙 지붕
지상 1층 건물로서, (사용승인일 : 1966-10-20)
외 벽 : 벽돌 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

[기호 4] 시흥동 940-14
철근콘크리트조 평슬래브지붕
지하 1층 / 지상 3층 건물로서, (사용승인일 :1993-11-09)
외 벽 : 목재, 유리 마감, 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

[기호 2] 시흥동 940-13
근린생활시설로 이용중임.


[기호 4] 시흥동 940-14
근린생활시설, 주택으로 이용중임.

설비내역

[기호 2] 시흥동 940-13
기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.


[기호 4] 시흥동 940-14
기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 기호 3 토지 지상 위에 기호 4 건물과 연접하여 소유자 미상의 제시외건물㉠ (무단증축한 패널 8㎡ 근린생활시설(화장실 등) 1층, 주택과-15340호(2017.4.27.)에 의거 기호4 건물은 위반건축물로 표기되어있음)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 건축물대장상 등록 면적을 기준으로 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인 바라며 더불어 제시외건물 ㉠이 소유권 상이 등으로 경매 대상에서 제외되어 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지단가를 토지건물감정평가명세표 비고란에 병기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 4 건물 옥상에 후첨 사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외건물 (㉡ 옥탑 등, ㉢ 사무실 등)이 소재하여 이를 개략적인 목측 면적을 기준으로 내구연한, 구조, 용도 사용자재, 시공정도, 이용관리상태 등을 기준으로 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권확인 및 일괄경매여부 등 적절한 조치를 하시기 바람.

공부와의 차이

- 본건 기호 2 건물은 기준시점 현재 건축물현황도가 발급되지 않아, 이용상황 및 내부구조 등은 외부관찰 및 개략적인 목측에 의하였으며, 일부 건물은 공부(등기사항전부증명서 및 일반건축물대장 등) 면적과 현황 면적이 상이하여 목측에 의한 개략적인 현황 면적을 기준으로 감정평가하였으니, 경매진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경372 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 940-14

용도: 근린주택

감정가: 835,336,200 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매개시결정일: 2025-02-17 (문래동새마을금고)

1.2. 토지정보

면적: 110.70㎡ (약 33.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 110.7㎡

1.3. 건물정보

면적: 213.39㎡ (약 64.57평)

건물 제시외면적: 32.30㎡ (약 9.77평)

건물지분: 213.39㎡

사용승인일:

- 시흥동 940-13 (기호2 건물): 1966년 10월 20일 (시멘벽돌조, 목조, 세멘와즙/스레트즙 지붕)

- 시흥동 940-14 (기호4 건물): 1993년 11월 09일 (철근콘크리트조, 평스라브지붕)

주요 용도: 근린생활시설, 주택

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건으로, 관련 사건을 함께 검토해야 함.

* 위반건축물 존재: 패널 8㎡ (1층, 화장실 등) 무단 증축.

* 제시외 건물 존재: 기호 4 건물 옥상에 옥탑 등, 사무실 등이 소재함.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됨.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10.~2029.09.09.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 금산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하나, 일부 구간(기호 3)에서는 불편할 수 있음. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10.~2029.09.09.)

2.4. 토지 및 도로 상태

* 시흥동 940-13 (기호 1): 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지. 대지 서측 약 40m, 남측 약 5m 포장도로에 접함.

* 시흥동 940-14 (기호 3): 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지. 주상용 건부지로 이용 중. 대지 동측 3m 내외 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 토지 등기부채권 총액: 1,164,000,000 원

* 건물 등기부채권 총액: 1,164,000,000 원

* 말소기준권리: 을7. 신한은행 근저당권 (2014-04-29, 60,000,000원)

* 현재 임의경매 개시결정 (2025-02-17, 문래동새마을금고, 856,999,570원)

* 특이사항: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (2024-07-04, 1,020,000,000원)은 말소되었으나, 근저당권 설정액 총액이 감정가를 상회함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 김영숙: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정일자 2017-07-11, 배당신고 2025-05-12. 대항력 없음.

* 정은영: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2015-09-09, 배당신고 2025-05-14. 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 주식회사한국식품산업기술진흥원: 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입일자 2017-04-20. 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 태기봉: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-05, 확정일자 2023-09-18, 배당신고 2025-06-13. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

4.1. 인근 부동산 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일: 59,000만원 (구분면적 62.31㎡, 토지 79.58㎡, 1981년 준공)

* 2026년 5월 6일: 44,000만원 (구분면적 39.48㎡, 토지 50.955㎡, 1989년 준공)

* 2026년 5월 1일: 28,000만원 (구분면적 55.19㎡, 토지 29.39㎡, 2002년 준공)

제시된 연립/다세대 주택들의 거래 가격은 28,000만원 ~ 59,000만원 수준으로, 본건 물건(감정가 835,336,200원)과는 규모, 용도 (근린주택/상가 혼합), 토지 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교는 제한적입니다. 본건은 상업 용도 겸업이 가능하고 토지 면적이 넓어 연립주택 대비 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

4.2. 상가 및 주택 임대 시세

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 연립/다세대 주택에 대한 내용으로, 본건의 근린생활시설 및 주택 임대 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 시흥동 일대의 주택 임대 수요는 꾸준한 편으로 분석됩니다.

4.3. 감정가 대비 시세

본건의 감정가(835,336,200원)는 시흥동 일대 연립/다세대 주택 시세보다 현저히 높으며, 이는 본건의 넓은 토지 면적, 상업 용도 가능성, 그리고 건축물 규모를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 금산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 생활 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 주거 안정성과 상업 활동 가능성이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 제시외 건물

* 무단 증축된 위반건축물(패널 8㎡)과 옥탑 등의 제시외 건물이 존재하여, 이로 인한 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정적 제재 및 재산권 행사 제한 가능성이 있습니다.

* 위반건축물로 인해 토지 단가가 ㎡당 6,447,000원으로 제한받는다는 점은 감안해야 합니다.

6.2. 건축물 노후화

* 시흥동 940-13 건물(기호2)은 1966년 사용승인을 받아 노후화가 상당히 진행되었습니다. 전면적인 리모델링 또는 재건축을 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 과도한 채무 총액

* 등기부상 채무 총액(1,164,000,000원)이 감정가(835,336,200원)를 초과합니다. 이는 경매 낙찰가가 채권 전액을 만족시키지 못할 가능성이 있으며, 추가적인 채권자의 소송 등 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리자들은 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

6.4. 공부와의 차이

* 건축물현황도가 발급되지 않아 이용상황 및 내부구조는 외부관찰 및 개략적 목측에 의존했으며, 일부 면적이 공부와 상이할 수 있어 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

6.5. 건축물대장상 위반건축물 표기

* 주택과-15340호(2017.4.27.)에 의거 기호 4 건물은 위반건축물로 표기되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 근린주택으로, 금산초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 토지 면적(110.70㎡)과 건물 면적(213.39㎡) 또한 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 그러나 1966년식 건물의 노후화, 무단 증축된 위반건축물 존재, 그리고 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 점은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 위반건축물 관련 행정 처분 가능성 및 추가적인 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 금산초등학교 인근으로 주거 및 상업 활동이 가능한 지역에 위치.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적(110.70㎡)은 향후 재개발 또는 증축 시 높은 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 활용도가 높습니다.

* 상가/주택 복합 용도: 임대 수익 창출의 다각화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 835,336,200원 대비 채무 총액이 높고, 노후된 건물 및 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재합니다. 이러한 리스크 요인을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 주변 연립/다세대 주택 시세는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 본건의 넓은 토지와 상업 용도 가능성을 감안해야 합니다.

위반건축물 시정 및 노후 건물 리모델링에 필요한 추가 비용, 행정 제재 가능성 등을 감안하여, 보수적인 관점에서 650,000,000원 ~ 750,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 최신 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

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