나이스옥션 법원경매 광주 2024타경1666 [1] 전라남도 나주시 산포면 내기리 822-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 "내상마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

2필 일단의 유사 삼각형 평지로서, 단독주택 및 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6M 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(비상)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) : 철골 및 벽돌조 콘크리트평슬래브 및 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 치장적벽돌쌓기 등
내벽 : 몰탈위페인팅, 우레탄발포, 벽지, 타일, 목재인테리어마감 등
바닥 : 콘크리트, 타일 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) : 단독주택 및 창고시설임.

설비내역

일련번호 가) : 위생 및 급·배수설비, 일부 보일러에 의한 바닥난방설비(주택부분), 태양광발전설비(3Kw), 저온저장설비(쿨러, 컨덴싱 유닛, 방열문) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ)-ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 가)는 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 등재되어 있으나, 현황 2개동의 건물로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록3은 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 등재되어 있으나, 현황 2개동의 건물로 이용중임
- 목록3 옥상 소재 태양광 설비(3Kw)는 매각대상에 포함
- 제시외 건물들 중 일부 인접지 침범으로 경계불분명, 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경1666 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 산포면 내기리 822-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 292,983,160원

* 토지 면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

* 토지 지분: 456㎡

* 건물 면적: 265.87㎡ (약 80.43평)

* 건물 지분: 265.87㎡

* 건물 제시외 면적: 252.70㎡ (약 76.44평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사 성신씨앤디

1.2. 감정평가서 요약

* 토지 감정 요항표

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 "내상마을" 남측 인근 농촌지대이며, 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등 혼재.

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준.

* 형태 및 이용 상태: 2필 일단의 유사 삼각형 평지로, 단독주택 및 창고 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 동측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역 (비행안전제3구역)에 해당함.

* 건물 감정 평가 요항표

* 건물 구조: 철골 및 벽돌조 콘크리트 평슬래브 및 슬래브지붕 단층 건물.

* 이용 상태: 단독주택 및 창고시설.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 일부 난방 설비 (주택 부분), 태양광 발전 설비(3Kw), 저온 저장 설비 등 포함.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 ㄱ)-ㅇ) 소재.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 등재되어 있으나, 현황 2개동으로 이용 중임.

* 기타 참고사항: 옥상 태양광 설비(3Kw)는 매각 대상에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

* 대상 물건은 전라남도 나주시 산포면 내기리, "내상마을" 인근에 위치한 농촌지대로, 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 동측으로 약 6m 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 규제

* 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역(비행안전제3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 23일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2024년 1월 23일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권입니다.

* 본 경매는 근저당권에 의한 임의경매와 주식회사 성신씨앤디의 강제경매가 중복으로 진행 중입니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권 이전: 위양규 (1990-02-20), 위서현 (2016-05-12), 유은호 (2017-01-10)

* 근저당권: 서광주농업협동조합 (120,000,000원, 2024-01-23, 말소기준권리), 장태영 (120,000,000원, 2024-01-25)

* 강제경매: 주식회사 성신씨앤디 (64,974,348원, 2024-02-29)

* 건물 등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권 보존: 위양규 (1992-09-30)

* 소유권 이전: 위서현 (2016-05-12), 유은호 (2017-01-10)

* 근저당권: 서광주농업협동조합 (120,000,000원, 2024-01-23, 말소기준권리), 장태영 (120,000,000원, 2024-01-25)

* 강제경매: 주식회사 성신씨앤디 (64,974,348원, 2024-02-29)

* 등기부 채권 총액: 240,000,000원 (근저당권 합계) + 64,974,348원 (강제경매) = 304,974,348원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 명시되지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의 사항: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 정보

* 본 물건이 위치한 나주시 산포면 내기리는 농촌지역으로, 주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 데이터는 제공되지 않아 직접적인 시세 분석은 제한적입니다. 다만, 일반적으로 농촌 외곽 지역의 경우 도심 지역 대비 부동산 가치가 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

* 해당 지역에서 토지 매매 사례로 비닐하우스 3동을 포함한 생산관리지역 토지 매매 정보가 있으나, 물건의 용도 및 면적 특성이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 본 물건의 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'에 해당하므로, 축사 등은 입지할 수 없거나 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인근에 마을이 소재하나, 대규모 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 현황

* 등기사항전부증명서상 1동으로 등재된 건물이 실제로는 2개동으로 이용 중이므로, 등기부와 현황의 차이가 존재합니다.

* '목록3' 건물에 대한 정확한 구분 및 등기 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 경계 문제

* 제시외 건물 중 일부가 인접지로 침범했을 가능성이 있으며, 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다. 이는 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 미상 임대 관계

* 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.4. 태양광 설비 및 토지 이용 제한

* 옥상 태양광 설비(3Kw)는 매각 대상에 포함됩니다.

* 계획관리지역, 자연취락지구 외에 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 속해 있어 건축 또는 개발 시 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 산포면 내기리 소재 단독주택으로, 감정가는 약 2억 9천 3백만원입니다. 토지 및 건물, 제시외 건물 일괄 매각 대상이며, 근저당권 및 강제경매가 중복으로 진행 중입니다. 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

지역은 농촌지대로, 주거 및 창고 시설로 이용 중입니다. 접근성은 보통 수준이며, 토지에는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 규제가 있습니다.

잠재적 리스크로는 등기부와 현황이 다른 건물 이용, 제시외 건물의 인접지 침범 가능성 및 경계 불분명, 미상인 임대 관계 등이 있습니다. 특히, 제시외 건물의 경계 문제는 측량이 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

주변 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터가 부족하여 정확한 시세 분석은 어렵지만, 일반적인 농촌 지역의 특성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 별도의 명도 및 철거 비용을 줄일 수 있습니다 (단, 경계 불분명 문제 해결 필요).

* 태양광 설비 포함: 매각 대상에 포함된 3Kw 태양광 설비는 부가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 향후 개발 가능성이 일부 존재할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 292,983,160원입니다.

* 등기부채권 총액은 약 304,974,348원으로, 감정가보다 많습니다. 이는 경매 물건의 특성상 채권액이 감정가보다 높다고 해서 반드시 유찰되는 것은 아니며, 시장 상황과 낙찰가의 연관성은 복합적입니다.

* 주변 유사 부동산의 시세 정보를 파악하기 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 정확한 시세 분석을 통한 예상 입찰가 산정은 제한적입니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 시작하며, 시장 상황, 물건의 현황, 입지, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 제시된 정보만으로는 권리 분석상 낙찰 후 인수할 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 제시외 건물 관련 측량 비용, 건물 현황과 등기부 차이로 인한 추가 확인 비용, 미상 임대 관계에 따른 명도 변수 등을 감안해야 합니다.

* 지역의 농촌 특성 및 유사 물건 거래 사례가 부족한 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 본 물건의 감정가(292,983,160원)를 기준으로, 시장 상황과 위에서 언급된 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 수준 (약 2억 5백만원 ~ 2억 6천 4백만원) 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 주변 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.