나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34431 [6] 광주광역시 남구 방림동 57-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중소규모상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 사다리형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(2,5,7,12)는 세장형 평지로 도로(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(6)은 사다리형 완경사로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(13)은 자루형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,13)은 세로(불)입니다. 기호(2,5,7,12)는 도로입니다. 기호(6)은 중로한면입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(3)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(5)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(6)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(7)은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(12)는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 중로3류(폭 12m~15m)(21.4.8. 변경21.5.14. 실효고시(변경))(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(13)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(9-다)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(10-라)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 기존부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 증축부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-바)는 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다. 기호(11-사)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다.

이용상태

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분)은 단독주택입니다. 기호(11-바)는 변소입니다. 기호(11-사)는 창고입니다.

설비내역

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(11-마)는 1개동 건물이나 현황 기존부분과 증축부분이 각각 개별의 동으로 소재하고 있습니다. 귀 제시목록 상 지붕이 기호(10-라)는 "와즙", 기호(11-바)는 "스라브지붕" 이나 현황 기호(10-라)는 "강판지붕", 기호(11-바)는 "슬레이트지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- '남주지역주택조함'에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단 된 상태임
- 목록 10번 공부상 "와즙"이나 현황 "강판지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34431 (6)

* 소재지: 광주광역시 남구 방림동 57-13

* 용도: 단독주택

* 감정가: 160,505,200원

* 토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

* 건물면적: 30.08㎡ (약 9.10평) (제시외 2.00㎡ 포함 시 32.08㎡, 약 9.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각(제시외 건물 포함)

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본 건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 중소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

1.1. 2.교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 기본적인 교통망은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

토지 및 건물 등기부 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

말소 기준 권리는 2024년 02월 01일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 (600,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류(강지성 외 1명, 김종관 외 1명) 및 강제 경매(임OO)는 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부 채권 총액은 토지 1,221,672,700원, 건물 862,000,000원으로 총 2,083,672,700원에 달합니다.

최근 토지 및 건물 소유권은 2022년 06월 27일 남주지역주택조합추진위원회로 이전되었습니다.

1.2. 2.임차인현황

본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 방림동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

최근 주변 연립, 다세대 주택의 매매 사례를 보면,

2026년 4월 15일에 거래된 프레시드빌 102동 (2016년 건축, 전용면적 81.14㎡)은 100,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 4월 15일에 거래된 프레시드빌 101동 (2015년 건축, 전용면적 81.08㎡)은 140,000,000원에 거래되었습니다.

1980년에 건축된 성진 연립다세대 (대지면적 41.2㎡, 전용면적 54.85㎡)는 2026년 4월 7일에 50,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 시세는 본 건의 감정가 160,505,200원과 비교 시, 토지 가치 및 단독주택으로서의 개별적 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

다만, 본 건은 현재 '남주지역주택조합' 사업 지연으로 인해 공사가 중단된 상태이므로, 이러한 요인이 시세 형성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 아파트 단지와 중소규모 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

정확한 편의시설, 학교, 병원 등과의 거리는 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '남주지역주택조합' 사업 지연: 본 건의 토지가 '남주지역주택조합' 사업에 포함되어 있으며, 현재 공사가 중단된 상태입니다. 이로 인해 사업의 정상화 여부가 불확실하며, 재산권 행사나 향후 개발에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 20억 원 이상으로 매우 높아, 잠재적인 추가 경매 신청 또는 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성이 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 목록 10번의 경우 공부상 지붕은 "와즙"이나 현황은 "강판지붕"으로, 이는 추후 건축물대장 정정 등 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 일부 건물 현황: 기존 건물 외 제시외 건물(2.00㎡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 160,505,200원입니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '남주지역주택조합' 사업에 포함되어 공사가 중단된 상태라는 점입니다. 이로 인해 해당 부지의 미래 가치 및 개발 가능성에 대한 불확실성이 매우 높습니다.

법적으로는 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로 인수하는 채무는 없으나, 사업 지연으로 인한 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

인근 부동산 거래 사례를 볼 때, 개별 주택의 가치보다는 토지 가치와 사업 정상화 가능성에 따라 가격 변동성이 클 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 미래 개발 가능성: 만약 '남주지역주택조합' 사업이 재개되거나 정상화될 경우, 토지로서의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 토지 가치: 66㎡의 토지 면적을 보유하고 있으며, 향후 토지로서의 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 인근 거래가 대비 높은 감정가: 최근 인근 연립/다세대 주택의 거래가(최고 140,000,000원) 대비 본 건의 감정가(160,505,200원)는 다소 높은 편이지만, 이는 토지 가치나 개별 단독주택의 가치가 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '남주지역주택조합' 사업 지연이라는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인근 시세와 사업 지연 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 본 건의 현 상태, 사업 정상화 가능성, 향후 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권고합니다.

본 보고서 작성 시점에서의 예상 입찰가로 120,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.