나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34431 [4] 광주광역시 남구 방림동 57-91 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중소규모상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 사다리형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(2,5,7,12)는 세장형 평지로 도로(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(6)은 사다리형 완경사로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(13)은 자루형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,13)은 세로(불)입니다. 기호(2,5,7,12)는 도로입니다. 기호(6)은 중로한면입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(3)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(5)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(6)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(7)은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(12)는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 중로3류(폭 12m~15m)(21.4.8. 변경21.5.14. 실효고시(변경))(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(13)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(9-다)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(10-라)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 기존부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 증축부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-바)는 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다. 기호(11-사)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다.

이용상태

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분)은 단독주택입니다. 기호(11-바)는 변소입니다. 기호(11-사)는 창고입니다.

설비내역

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(11-마)는 1개동 건물이나 현황 기존부분과 증축부분이 각각 개별의 동으로 소재하고 있습니다. 귀 제시목록 상 지붕이 기호(10-라)는 "와즙", 기호(11-바)는 "스라브지붕" 이나 현황 기호(10-라)는 "강판지붕", 기호(11-바)는 "슬레이트지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- '남주지역주택조함'에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단 된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34431 (4)

소재지: 광주광역시 남구 방림동 57-91

용도: 단독주택

감정가: 57,119만원

토지면적: 163.00㎡ (약 49.30평)

토지지분: 163㎡ (약 49.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.66㎡ (약 21.35평)

건물지분: 70.66㎡ (약 21.35평)

건물 제시외면적: 66.50㎡ (약 20.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 중소규모 상가가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(6억원)입니다.

대부분의 등기 권리(근저당, 가압류, 강제경매)는 말소될 예정입니다.

주목할 점은 '대항력있는임차인'으로 기재된 심준식 씨입니다.

전입일자는 1984년 7월 9일이나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

소유권은 1984년 심준식 씨에서 2022년 남주지역주택조합추진위원회로 이전되었습니다.

본건은 '남주지역주택조합'에 포함된 토지로서 현재 공사가 중단된 상태입니다.

공동담보 물건입니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

최근 매매 사례:

* 2026년 4월 15일, 방림동 '프레시드빌102동' (연립, 2016년식): 전용면적 81.14㎡, 10,000만원 (1억원)에 직거래.

* 2026년 4월 15일, 방림동 '프레시드빌101동' (다세대, 2015년식): 전용면적 81.08㎡, 14,000만원 (1.4억원)에 직거래.

* 2026년 4월 7일, 방림동 '성진' (연립다세대, 1980년식): 전용면적 54.85㎡, 5,000만원 (0.5억원)에 직거래.

본 건은 단독주택으로, 위 사례들과 주거 형태가 다르나 지역 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

제공된 사례들의 가격대는 5,000만원에서 14,000만원 수준입니다.

본건의 감정가는 57,119만원으로, 제시된 아파트/빌라 사례와 비교 시 높은 편입니다.

이는 단독주택의 토지 가치 및 향후 개발 가능성 등이 반영된 것으로 보이나, 현재 공사 중단 상태임을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

소재지는 광주광역시 남구 방림동이며, "방림터널" 인근입니다.

주위에는 아파트 단지와 중소규모 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 보통 수준으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '남주지역주택조합' 관련 사업이 공사 중단 상태라는 점입니다.

이로 인해 향후 사업 진행의 불확실성, 법적 분쟁 가능성, 자금 회수 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

'대항력있는임차인'으로 기재된 심준식 씨의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 임대차 관계인지, 또는 매각 후 인수될 보증금이 있는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

여러 권리들이 설정되어 있었으나 대부분 말소 예정이므로, 권리 자체보다는 사업 중단 및 임차인 문제가 주된 리스크로 작용할 것입니다.

건물 제시외면적 66.50㎡가 포함되어 있으나, 건축물대장과의 차이 및 실제 현황 파악이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주 남구 방림동에 위치한 단독주택으로, 남주지역주택조합 사업 중단이라는 중대한 이슈를 안고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원이라는 점은 특이하며, 권리 분석 시 반드시 추가 확인이 필요합니다.

감정가는 57,119만원으로, 주변 아파트/빌라 시세 대비 높은 편이지만, 단독주택의 토지 가치를 반영한 것으로 추정됩니다.

공사 중단 상태와 임차인 문제를 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

현재 공사 중단된 남주지역주택조합 사업의 정상화 또는 대체 개발 가능성이 있다면, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

위험 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

단독주택의 토지 자체의 가치는 여전히 존재합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 남주지역주택조합 사업 중단 및 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 존재 등 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 감정가 57,119만원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 37,000만원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정가의 약 65% 수준으로, 낙찰 후 추가적인 사업 진행 또는 임차인 문제 해결에 필요한 비용 등을 고려한 보수적인 금액입니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 정확한 위험 요소를 재확인하고, 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.