나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34431 [2] 광주광역시 남구 방림동 471-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중소규모상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 사다리형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(2,5,7,12)는 세장형 평지로 도로(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(6)은 사다리형 완경사로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(13)은 자루형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,13)은 세로(불)입니다. 기호(2,5,7,12)는 도로입니다. 기호(6)은 중로한면입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(3)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(5)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(6)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(7)은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(12)는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 중로3류(폭 12m~15m)(21.4.8. 변경21.5.14. 실효고시(변경))(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(13)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(9-다)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(10-라)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 기존부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 증축부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-바)는 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다. 기호(11-사)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다.

이용상태

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분)은 단독주택입니다. 기호(11-바)는 변소입니다. 기호(11-사)는 창고입니다.

설비내역

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(11-마)는 1개동 건물이나 현황 기존부분과 증축부분이 각각 개별의 동으로 소재하고 있습니다. 귀 제시목록 상 지붕이 기호(10-라)는 "와즙", 기호(11-바)는 "스라브지붕" 이나 현황 기호(10-라)는 "강판지붕", 기호(11-바)는 "슬레이트지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- '남주지역주택조함'에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단 된 상태임
- '공가'상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34431 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 방림동 471-13

용도: 단독주택

감정가: 276,817,000원 (2억 7천 6백 8십 1만 7천원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지지분: 112㎡ (약 33.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물지분: 99㎡ (약 29.95평)

건물 제시외면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 남주지역주택조합 관련 토지

주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 포함)

* '남주지역주택조합'에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단된 상태임.

* '공가' 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중소규모 상가 등이 혼재하는 지대로서 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 도로상태

본건 토지(기호 1,3,13)는 세로(불), 기호(2,5,7,12)는 도로, 기호(6)은 중로한면에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 대한 접근성이 다소 상이할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 01일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 (권리금액 600,000,000원)으로 판단됩니다. 다만, 등기부요약상 해당 근저당권이 '말소' 처리되어 있어, 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부등본 상 강제경매 개시 결정(임OO, 2025.12.10.) 및 가압류 등기들은 모두 '말소' 처리되어 있어, 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

현재 제공된 정보 상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부등본의 '말소' 표시는 실제 말소 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 존재할 가능성을 시사합니다.

3.5. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 1,221,672,700원

* 건물 등기부채권 총액: 862,000,000원

총 부채 총액은 매우 높은 수준이나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설

본건 주변은 아파트 단지와 중소규모 상가가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 부동산 시장 동향

최근 주변 지역의 연립, 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 신축 빌라(2015-2016년 준공)의 경우 전용면적 약 81㎡ 기준으로 1억원에서 1억 4천만원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 본건 감정가와 비교 시, 본건의 입지 및 잠재적 가치에 대한 종합적인 평가가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 방림동은 광주광역시 남구에 속하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 은행, 마트, 병원 등 편의시설 이용이 비교적 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 '제2종일반주거지역 상대보호구역'으로 지정된 구역 내에 다수 포함되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 환경 정보

"방림터널" 인근에 위치하며, 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 조합 관련 문제

본건 토지는 '남주지역주택조합' 사업 부지에 포함되어 있으며, 현재 공사가 중단된 상태입니다. 이는 사업 진행의 불확실성, 조합원 간의 갈등, 향후 사업 정상화 또는 토지 관련 법적 문제 발생 가능성 등 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다.

6.2. 공가 상태

건물이 '공가' 상태라는 것은 현재 아무도 거주하지 않아 관리 소홀, 시설 노후화, 범죄 노출 등의 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 장기간 방치 시 추가적인 하자 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

토지 및 건물에 설정된 총 채무액이 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매가 진행되었음을 알 수 있습니다. 비록 권리 분석상 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 채무 구조의 복잡성으로 인한 잠재적 위험을 배제할 수 없습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은, 이 물건 외에 다른 담보 물건이 존재하며, 해당 물건들의 경매 진행 또는 처분 결과가 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 2억 7천 6백만원대입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 리스크는 '남주지역주택조합' 사업 지연으로 인한 공사 중단 상태이며, 건물이 '공가'라는 점입니다. 이러한 요인들은 향후 재개발 또는 사업 정상화 과정에서의 법적, 실무적 난관을 야기할 수 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 매우 높은 점도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 잠재적 인수 권리가 없는 것으로 파악되나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

비록 공사가 중단되었지만, 112㎡의 토지 면적은 일정 부분의 가치를 지니고 있습니다. 향후 지역 주택 조합 사업의 정상화 또는 토지 자체의 활용 방안이 모색될 경우, 토지 가치를 중심으로 한 투자가 가능할 수 있습니다.

8.2. 저가 매수 기회

공사 중단 및 공가 상태로 인한 급매물 혹은 경매 특성상, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 감정가 대비 상당한 할인율을 고려한 입찰을 통해 잠재적 수익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 '남주지역주택조합' 관련 공사 중단, '공가' 상태, 높은 채무 총액 등 다수의 심각한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 위험 요인을 고려할 때, 감정가(276,817,000원) 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 주변의 유사 주택 유형(연립, 다세대) 거래 사례를 참고했을 때, 전용면적 81㎡ 기준으로 1억원 초중반대의 가격이 형성되어 있음을 감안해야 합니다. 본건은 단독주택으로 토지를 포함하고 있으나, 공사 중단 상태임을 고려하면 현재 건물의 가치는 매우 제한적입니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크와 현황을 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 금액은 제시된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 해당 지역 주택 조합 사업의 구체적인 현황, 법적 문제, 향후 사업 정상화 가능성, 공가 상태 건물의 명도 및 수리 비용 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.