나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34431 [5] 광주광역시 남구 방림동 57-105 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 중소규모상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3)은 사다리형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(2,5,7,12)는 세장형 평지로 도로(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(6)은 사다리형 완경사로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다. 기호(13)은 자루형 평지로 단독주택 건부지(남주지역주택조합 공사 중단 된 상태)입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,13)은 세로(불)입니다. 기호(2,5,7,12)는 도로입니다. 기호(6)은 중로한면입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(2)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(3)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(5)는 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(6)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(7)은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(12)는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 중로3류(폭 12m~15m)(21.4.8. 변경21.5.14. 실효고시(변경))(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기호(13)은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4-가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(9-다)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(10-라)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 기존부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-마) 증축부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다. 기호(11-바)는 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다. 기호(11-사)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 벽 체 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 입니다.

이용상태

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분)은 단독주택입니다. 기호(11-바)는 변소입니다. 기호(11-사)는 창고입니다.

설비내역

기호(4-가~11-마 기존, 증축부분) 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "감정평가명세표" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(11-마)는 1개동 건물이나 현황 기존부분과 증축부분이 각각 개별의 동으로 소재하고 있습니다. 귀 제시목록 상 지붕이 기호(10-라)는 "와즙", 기호(11-바)는 "스라브지붕" 이나 현황 기호(10-라)는 "강판지붕", 기호(11-바)는 "슬레이트지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- '남주지역주택조함'에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단 된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

. 사건번호

광주지방법원 2025타경34431 (5)

. 소재지

광주광역시 남구 방림동 57-105 2층203호

. 용도

연립주택

. 감정가

200,000,000원

. 면적

토지면적 84.55㎡ (약 25.58평)

토지지분 84.55㎡ (약 25.58평)

건물면적 93.24㎡ (약 28.21평)

건물지분 93.24㎡ (약 28.21평)

. 매각대상

토지/건물 일괄매각

. 경매구분

부동산강제경매

. 채권자

임OO

. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건

. 주의사항

'남주지역주택조합'에 포함된 토지로, 현재 공사가 중단된 상태입니다.

. 권리분석 요약

등기부채권 총액 862,000,000원

말소기준권리: 2024년 2월 1일 접수된 광주광역시축산업협동조합 근저당권 (600,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 별도 확인 필요)

. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-31

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 0원이라도 대항력 존재로 인해 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

1.1. 입지조건

. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 "방림터널" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 및 중소규모 상가 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건 및 인근까지의 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

. 총 채무액

등기부등본상 채권 총액은 862,000,000원입니다. 이는 감정가 200,000,000원 대비 높은 수준입니다.

. 권리 분석

말소기준권리인 근저당권(2024.02.01) 이하 모든 권리(강제경매, 가압류 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력있는 임차인'이 존재하며, 이는 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있으나, 실제 관계는 다를 수 있으므로 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

. 주변 환경

본건 인근은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 방림터널을 기준으로 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시세 분석에 따르면, 최근 2015-2016년에 준공된 연립/다세대 주택들이 1억원에서 1억 4천만원 사이로 거래되었습니다. 본건과 비슷한 면적(약 81㎡)의 다세대 주택이 1억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다.

하지만, 본 물건은 '남주지역주택조합' 관련 토지로 공사가 중단된 상태라는 점이 큰 영향을 미쳐 시세보다 현저히 낮은 가치로 평가될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

. 편의시설

주위 환경 설명으로 볼 때, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

. 주변 시설 (제한적 정보 기반)

제공된 정보에 따르면, 본건 주변에는 아파트 단지와 중소규모 상가 등이 혼재하는 것으로 파악됩니다. 다만, 외부 지도 서비스나 검색을 통한 혐오시설 또는 특이 시설에 대한 정보는 현재로서는 확인할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

. 공사 중단 상태

가장 큰 리스크는 '남주지역주택조합'에 포함된 토지로서 공사가 중단된 상태라는 점입니다. 이는 물건의 가치를 심각하게 하락시키며, 사업의 정상화 여부 및 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

. 대항력있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력있는 임차인이 존재합니다. 실제 법률 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

. 공동담보

본 물건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 경매 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있습니다.

. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 8억 6천만원 이상으로, 경매 진행 및 낙찰 후에도 채무 부담이 높다는 점을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 연립주택으로, 2억원의 감정가를 가지고 있습니다. 그러나 '남주지역주택조합' 관련 토지로 공사가 중단된 상태이며, 대항력있는 임차인이 존재하는 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매가는 1억원에서 1억 4천만원 수준이나, 본건의 미완성 상태와 임차인 문제 등을 고려하면 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

특히, 공사 중단 상태로 인한 불확실성과 향후 명도 및 법적 문제 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

. 잠재적 가치 상승 가능성 (높은 위험 감수 시)

만약 향후 지역주택조합 사업이 재개되어 공사가 완료된다면, 현재 시세 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 해당 사업의 정상화 가능성 및 관련 법규, 해결 방안 등을 철저히 분석하고, 잠재적 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 관심을 가져볼 만한 물건일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

. 시세 분석

주변 시세 데이터에 따르면, 2015-2016년에 준공된 유사 면적(약 81㎡)의 다세대/연립 주택들이 1억원에서 1억 4천만원에 거래되었습니다. 가장 유사한 사례로 81.08㎡의 다세대 주택이 1억 4천만원에 거래되었습니다.

본건은 약 93.24㎡의 건물 면적을 가지고 있으나, 공사 중단 상태로 인한 가치 하락분을 고려해야 합니다.

. 예상 입찰가 산정

감정가 2억원을 고려하더라도, 공사 중단이라는 중대한 리스크와 대항력있는 임차인 존재를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세의 하단부 혹은 그 이하로 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황 조사, 사업 정상화 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.