나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10261 [2] 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 성내리 소재 '영해초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다가구주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거나지'임. 기호 2) : 대체로 등고 형탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '단독주택(다가구주택)' 건부지임. 기호 3) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '도로'임.

인접 도로상태

기호 1) : 지적도상 본건 동측으로 폭 약 1m의 도보 접근이 가능한 도로(성내리 929-4) 및 본건 기호 2) 토지를 통하여 접근가능함. 기호 2) : 지적도상 본건 북측으로 도로(성내리 929-4)와 접하나, 실제 진출입은 본건 기호 3) 토지를 통하여 출입 가능함. 기호 3) : 본건이 폭 약 4~5m 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형) 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-29)(영해초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-29)(영해초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호 2) : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-29)(영해초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-29)(영해초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 3) : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-29)(영해초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-29)(영해초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 3) 토지의 귀 제시목록 및 공부상 지목은 '답' 이나, 현황 '도로' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (현지명칭 : 힐링타운 4동) 외벽 : 화강석 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 기호 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 3 지분매각
- 목록 3 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10261 (2)

소재지: 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-4번지 (신주소: 원당길 11-7)

건물 사용승인일: 2017년 4월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층

건물 용도: 단독주택 (현황 다가구주택으로 13세대 이용 중)

건물 면적: 총 659.66㎡ (약 199.57평)

건물 제시외 면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

토지 총 면적: 872.50㎡ (약 263.95평)

매각 대상 토지 지분: 492.5152㎡ (약 149.01평)

건축물대장상 대지 면적: 408㎡ (약 123.42평)

감정가: 805,611,280원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

특이사항: 공동담보, 지분 매각 (토지 일부)

주의사항: 일괄 매각. 제시외 건물 포함. 목록 3 토지 지분 매각. 목록 3은 공부상 지목 '답'이나 현황 '도로'임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경상북도 영덕군 영해면 성내리에 위치하며, '영해초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량의 접근이 가능하며, 인근까지 차량으로 이동하는 데 무리가 없습니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 현황:

기호 1) 토지 (매각 대상 토지 지분 일부로 추정): 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 '주거나지' 상태입니다.

기호 2) 토지 (건부지): 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 현재 '단독주택(다가구주택)' 건물이 소재하는 부지입니다.

기호 3) 토지 (목록 3, 도로, 지분 매각): 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 본건 매각 대상에 포함됩니다.

* 인접 도로 상태:

건물이 소재한 기호 2) 토지는 북측으로 도로(성내리 929-4)가 접하나, 실제 주된 진출입은 폭 약 4~5m 내외의 포장도로인 기호 3) 토지를 통해 이루어집니다. 기호 1) 토지는 동측으로 약 1m의 도로(성내리 929-4)가 있으나, 주로 기호 2) 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역(일부), 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영해초등학교, 영해초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역(일부), 도시재생 활성화 지역(일부) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지 등기부상 '을7 근저당권 (접수일자 2017-04-19, 채권최고액 494,000,000원, 주식회사새마을금고자산관리회사)'입니다. 건물 등기부상에서도 동일한 권리가 말소기준권리로 작용합니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸:

말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 전세권, 압류, 가압류, 주택임차권 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부상 모든 권리가 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 권 : 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-12-21, 배당신고 2025-08-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-28, 배당신고 2025-04-02, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-05, 확정 2023-11-13, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021-09-29, 배당신고 2025-07-15, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-12-21, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 우 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-08-31, 확정 2022-08-31, 배당신고 2023-12-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-03-25, 확정 2025-03-25, 배당신고 2025-08-20, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-02-27, 확정 2023-02-27, 배당신고 2025-03-21, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-03-26, 배당신고 2025-07-22, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 35,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-08-29, 확정 2023-08-29, 배당신고 2025-03-17, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 35,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-02-10, 확정 2023-02-10, 배당신고 2025-03-21, 대항력 없음.

* 주식회사에스원 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 배당신고 2025-08-20, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025-03-05, 확정 2025-03-07, 배당신고 2025-08-18, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 110,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2017-08-31, 확정 2017-08-31, 배당신고 2025-08-11, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 10,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2024-02-28, 확정 2024-02-28, 배당신고 2025-07-14, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당 순위에 따라 보증금을 배당받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성:

본 물건이 위치한 영덕군 영해면 성내리 지역은 주로 단독주택 및 다가구주택, 농경지가 혼재된 주거 중심 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

주변의 연립 및 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월부터 7월 사이에 거래된 건들은 5천만 원대부터 1억 5천만 원대까지 분포하고 있습니다. (예: 양문힐하우스 1억 3천 9백만 원, 경성주택 5천 8백만 원, 혁승(B) 1억 5천 5백만 원).

이러한 거래 사례는 본 물건(총 면적 659.66㎡, 감정가 약 8억 8백만 원)과는 규모와 용도 면에서 큰 차이를 보입니다. 본 물건은 지역 내에서 단독주택(다가구주택)으로서의 규모와 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경:

영해초등학교와 영해초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통 및 편의시설:

차량 접근이 용이하며, 영해면 소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

주택 밀집 지역과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 생활이 가능하지만, 편의 시설 및 문화 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각 및 현황 불일치:

토지 중 일부(목록 3)가 지분으로 매각되며, 해당 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 소유권 관계에서 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 정확한 현황 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 노후화 가능성:

2017년 사용승인된 건물로, 연식이 7년가량 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 부동산 시장 변동성:

영덕 지역의 부동산 시장 상황에 따라 매각 가격이 변동될 수 있으며, 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행된 경매 건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영덕군 영해면 지역에 위치한, 2017년에 사용승인된 4층 규모의 다가구주택입니다. 총 13세대가 거주 가능한 규모이며, 영해초등학교 인근의 주택지대에 자리 잡고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 하위의 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없어 권리 분석 상 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지 중 일부가 지분으로 매각되고, 해당 지분 토지의 현황이 공부상 지목과 달라(답 vs 도로) 추가적인 주의와 검토가 요구됩니다. 또한, 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성은 있으나, 지역 특성상 공실률 및 임대료 수준은 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 영해초등학교 인근의 주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 즉시 임대가 가능한 상태입니다.

* 토지 지분 활용: 지분 매각되는 토지(목록 3)의 특성을 파악하여 투자 가치를 높일 수 있는 방안 모색이 필요합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 임대 수익 기대: 13세대가 거주 가능한 규모로, 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 805,611,280원

* 시세 분석:

주변의 유사 규모 주택 거래 사례는 많지 않으나, 분석된 소규모 다세대/연립주택 거래가(5천만 원~1억 5천만 원대)를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 건물의 규모, 신축 연식, 토지 가치 등을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

* 리스크 고려:

토지 지분 매각 및 현황과 공부상 지목이 다른 점, 공동담보 물건이라는 점 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 예상 입찰가:

감정가(약 8억 8백만 원) 대비 70%~80% 수준을 고려하여 5억 7천만 원 ~ 6억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 이는 주변 시세 및 물건의 잠재적 위험 요소를 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.