나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6211 [2] 부산광역시 부산진구 전포동 362-3 유성해네스타워 지하1층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연서초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 위락시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 부산도시철도2호선 ‘전포역’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 "연산역" 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "전포역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상22층 건 내 지하1층 비104호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등.

건물의 구조

2016.09.26 사용승인의 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상20층 건 내 1층 근린생활시설104호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공부상 근린생활시설으로 등재되어 있음.

이용상태

공부상 근린생활시설로 등재되어 있음.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있음.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량등 진출입 가능하며, 기계식 주차설비 등 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건이 속한 지하1층은 서측 도로 기준 현황 1층이므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

본건 지하1층은 서측 도로 기준 현황 1층으로 보고됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경6211 (2)

1.2. 물건 개요

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 362-3 유성해네스타워 지하1층 비104호

용도: 근린상가

감정가: 692,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

토지지분: 26.4531㎡ (약 8.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 157.95㎡ (약 47.78평)

건물지분: 157.95㎡ (약 47.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 부산도시철도2호선 ‘전포역’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

다만, 본건이 속한 지하1층은 서측 도로 기준 현황 1층으로 보고되고 있어 공부상 표기와 차이가 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 부산도시철도 2호선 ‘전포역’이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상22층 건물 내 지하1층 비104호입니다. 2014년 3월 21일 사용 승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 치장석 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감 등입니다. 창호는 샷시창입니다.

2.4. 건물 세부 정보 (건축물대장 발췌)

건물명: 유성해네스타워

총 층수: 지하 2층, 지상 22층

전체 호실 수: 155호

주요 용도: 공동주택, 업무시설, 제1·2종 근린생활시설

본건 용도: 근린생활시설

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

접수일자 2014-03-31: 소유권 보존 (주식회사유성종합건설)

접수일자 2023-04-17: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 1,560,000,000원) - 말소기준권리

접수일자 2024-08-16: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 66,480,000원)

접수일자 2024-12-12: 임의경매 개시결정 (금정)

접수일자 2025-08-29: 압류 (부산진세무서장)

접수일자 2026-01-06: 압류 (부산진구청장)

3.2. 총 권리금액

등기부채권 총액: 1,626,480,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 강 (스타동물병원)

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자(사업자등록일): 2014-12-15

확정일자: 2015-08-03

배당신고일자: 2025-02-18

대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 강 은 대항력이 있으나, 배당신고를 하였고 확정일자가 경매개시결정일보다 늦어 배당을 통해 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 상황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 관련 상세 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 전포동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 지하철역(전포역)을 중심으로 상업 및 업무 활동이 활발한 곳입니다.

4.2. 상가로서의 잠재력

부산도시철도 2호선 전포역 인근이라는 역세권 입지는 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

부산 도시철도 2호선 전포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

(주변 혐오시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 강 (스타동물병원)은 대항력을 갖추고 있어, 배당 상황에 따라 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이로 인한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 표시와 현황의 차이

본건 지하 1층이 서측 도로 기준으로는 현황 1층으로 사용되고 있다는 점은 공부상 표기와의 차이로, 실제 이용 시 편의성을 높일 수 있지만, 관리나 재산권 행사 시 혼란의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,626,480,000원으로 감정가 692,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 경쟁률에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰가의 상승 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동 역세권에 위치한 근린상가로, 편리한 교통과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 상업 시설로서의 가치가 높다고 평가됩니다. 지하 1층이 현황 1층으로 사용되는 점은 실제 활용도를 높일 수 있는 장점입니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 공부상 표시와 현황의 차이에 대한 이해가 필수적입니다. 높은 채권 총액 또한 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 꼼꼼한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 도시철도 2호선 전포역과의 접근성이 우수하여 유동인구 흡수에 유리하며, 이는 상가 임대 및 운영에 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.2. 활용도 높은 공간

지하 1층이 현황 1층으로 사용되는 점을 고려할 때, 실제 사용할 수 있는 면적이 공부상 면적보다 넓을 가능성이 있으며, 이는 공간 활용성을 높여줍니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

전포동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화와 더불어 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.4. 안정적 임대 수익 기대

근린상가로서 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 임대 시세 및 공실률 조사

* 건물 관리 상태 및 내부 상태 확인

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 경매 경쟁률 예상

인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 고려해야 하며, 본건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 신중하게 검토하여야 합니다.

감정가 692,000,000원을 기준으로 하되, 상기 분석 사항들을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.