나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [13] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층비-1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (13)

물건소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층비-1506호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용으로 이용 중)

감정평가액: 162,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.6193㎡

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.1317㎡

건축물정보:

총 층수: 지하 3층, 지상 19층

해당 층: 15층

사용승인일: 2019년 4월 5일

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

물건위치: 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주변으로는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권 최고액 1,344,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 15일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 배당신고일자: 2024년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 약 5,734,000,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 부산의 대표적인 번화가인 서면 일대에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

주변시설: 오피스텔, 주상복합, 상가 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있으며, 각종 상업 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

교통 요지: 서면역(1,2호선 환승)을 중심으로 대중교통 접근성이 뛰어나, 부산 시내 어디든 이동이 편리합니다.

1.4. 생활정보

주거 편의성: 서면역 상권을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

교육 환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 인근 학교와의 구체적인 거리 및 교육 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

안전 및 치안: "부산진경찰서"가 인근에 위치하여 치안 환경이 상대적으로 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 실제로는 주거용으로 이용 중인 점은 추후 세무 문제나 건축법 관련 이슈가 발생할 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

높은 채무 규모: 총 등기부채권액이 57억 원을 초과하므로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정된 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 명도 절차 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 2019년 준공의 신축급 오피스텔로, 입지적 가치와 생활 편의성이 매우 우수합니다. 탁월한 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 임대 수요 확보에 유리합니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 공동담보 물건이라는 특수성, 높은 총 채무 규모 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 채권 관계 및 경매 진행 상황을 주시하며 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 중심 상업 및 업무 지구인 서면의 핵심 입지에 자리 잡고 있어 투자가치가 높습니다.

교통 요지: 지하철 1,2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용할 수 있어 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

신축급 오피스텔: 2019년에 준공되어 비교적 현대적이고 깔끔한 시설을 갖추고 있습니다.

안정적인 임대 수요: 서면 일대의 풍부한 직장인 및 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

본 물건은 임차인 이 이 보증금 120,000,000원으로 존재하나, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금 인수분은 고려하지 않습니다.

현 시세 분석:

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 오피스텔의 경우 면적, 층수, 향, 건물 상태, 주변 편의시설과의 거리 등 다양한 요인이 시세에 영향을 미칩니다. 다만, 서면역 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 본 물건의 시세는 유사 면적 및 조건의 다른 오피스텔 대비 높게 형성될 가능성이 있습니다. 정확한 시세 조사를 위해 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 부동산 관련 플랫폼 등을 통해 최근 거래된 유사 물건의 매매가 및 임대가격을 반드시 확인하시는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 162,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 최근 시세가 감정가와 비슷하거나 높다면, 감정가 이하 또는 근처에서 경쟁을 고려해 볼 수 있습니다. 반대로 시세 대비 현저히 저평가되었다고 판단될 경우, 보다 적극적인 입찰 전략을 구사할 수도 있습니다.

제한된 정보 하에서는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적으로 접근한다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위를 1차 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 조사 및 철저한 시세 조사를 선행하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.