나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층비-1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

*사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (11)

*경매구분: 부동산임의경매

*채권자: 농업협동조합 (정보 일부 마스킹)

1.2. 물건 현황

*소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 14층비-1409호

*용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용)

*감정가: 172,000,000원

*매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

*건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하3층/지상19층

*준공일: 2019년 04월 05일

*토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

*건물면적(전용면적): 29.85㎡ (약 9.03평)

*분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

*부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산진경찰서 남동측 인근 지역임.

*주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

*차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있음.

*부산 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

*소유권은 주식회사 대동레미안에 보존 등기되어 있음 (2019.04.24).

*이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었음.

3.2. 말소기준권리

*말소기준권리는 2019년 04월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(채권최고액 1,344,000,000원)임.

*본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

*임차인: 박

*보증금: 120,000,000원

*차임: 0원

*전입일자: 2019년 10월 04일

*확정일자: 2019년 09월 23일

*배당신고일자: 2025년 01월 20일

*대항력: 없음

*해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어, 명도 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

*인수 보증금 합계: 0원.

*매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨 (말소되지 않는 권리 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

*근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 지역 특징

*일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구 및 건축법상 최고 높이 제한 구역(85m, 120m)에 해당함.

*교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

*주변에 경찰서가 위치하여 치안 환경이 비교적 양호함.

*도보 거리에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집한 서면 상권 이용이 편리함.

5.2. 주거 환경

*공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

*2019년 준공된 건물로 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상됨.

5.3. 건물 설비

*위생, 급배수, 난방(도시가스 개별난방), 승강기, 화재탐지/경보, 스프링클러, 공동현관 출입통제, 기계식 주차타워 등 현대적인 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

*현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 명도 시 발생할 수 있는 분쟁 가능성은 항상 존재함.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이

*공부상 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 추후 부동산 관련 제도 변경이나 세금 문제 발생 시 불리하게 작용할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

*일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한, 상대보호구역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재하여 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 다수의 채권 및 압류

*등기부채권 총액이 약 56억원에 달하며, 가압류 및 다수의 압류가 존재함. 이는 채무 불이행으로 인한 경매가 진행된 상황이며, 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.5. 혐오시설 확인

*주변 지역에 대한 확인 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한 것으로 파악되지는 않았음. 다만, 도시 지역의 특성상 주변 환경 변화 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

*본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔(14층비-1409호)로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물임.

*전용면적 약 9평의 소형 오피스텔로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

7.2. 권리관계

*등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로 법적으로는 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없음. 권리관계는 비교적 명확함.

7.3. 투자 가치

*서면역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 신축 건물이란 장점을 가짐.

*현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려하면 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합할 수 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이는 유의해야 함.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

*부산의 핵심 교통 요지인 서면역(1, 2호선 환승) 초역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

8.2. 주거용 활용 가능성

*주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실수요자에게 매력적일 수 있으며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됨.

8.3. 시세 대비 잠재적 수익률

*감정가가 1억 7,200만원으로 책정되었으며, 향후 낙찰가에 따라 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

*주변 유사 오피스텔(대동레미안센트럴시티, 전용 30㎡ 내외)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 현 시세는 대략 1억 5천만원에서 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다. (외부 시세 조사 기반)

*해당 물건의 감정가는 1억 7,200만원으로, 시장 시세 범위 내에 있거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

*임대 수익률 고려 시, 월세 80만원, 보증금 1,000만원 기준으로 연 5~6% 수준의 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. (외부 시세 조사 기반)

9.2. 입찰가 산정

*감정가: 172,000,000원

*예상 시세 하단: 150,000,000원

*예상 시세 상단: 180,000,000원

*인수 보증금: 0원

*본 물건은 신축 건물, 역세권 입지 등 긍정적 요소를 갖추고 있으나, 감정가가 시세 상단에 근접하거나 다소 높을 수 있음. 또한, 임대 수요 대비 공급이 많을 수 있는 오피스텔 시장임을 감안해야 함.

*따라서, 보수적인 관점에서 시세 하단과 감정가를 고려하여 입찰가를 산정함.

*예상 적정 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

*본 보고서 작성 시점의 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

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