나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [14] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층비-1510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경65630 (14) 사건으로 진행되는 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층비-1510호에 소재한 오피스텔입니다.

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (14)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층비-1510호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

* 건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (명지농업협동조합과 관련 가능성 있음)

* 사용승인일: 2019.04.05

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층

* 건물명: 대동레미안 센트럴시티

* 총세대수: 160세대 (JSON 요약 기준)

* 총면적: 23632.7723㎡ (약 7148.8평) (JSON 요약 기준)

* 건폐율: 75.0195% (JSON 요약 기준)

* 용적률: 977.2386% (JSON 요약 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 서면역까지 도보 약 7분 거리임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주변 시설:

* 교통: 서면역 (1, 2호선 환승) 도보 약 7분 거리.

* 상업/편의: 쥬디스태화 신관, 쥬디스태화, 삼정타워, 홈플러스익스프레스 부전점 등 대형 쇼핑몰 및 편의시설이 도보 거리 내에 위치함.

* 의료: 갑내과, 산부인과의원 (0m), 열린이비인후과의원 (0m) 등 다수의 병의원이 인접해 있어 의료 접근성이 우수함.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 초등학교 정보는 부족하며 동의중, 부산동고 등 중고등학교가 인근에 위치함.

* 혐오시설: 주변 검색 결과에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019.04.24 접수)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (1,344,000,000원, 2019.04.25 접수) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이은미 (120,000,000원, 2019.09.20 전입, 2019.09.17 확정) - 말소 (대항력 없음)

* 임의경매: 명지농업협동조합 (1,131,715,771원, 2024.11.25 접수) - 말소

* 압류: 부산진구 (2024.12.02 접수) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2025.03.13 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,464,000,000원.

* 인수되는 권리: 상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-20

* 확정일자: 2019-09-17

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 부산의 핵심 상권인 서면과 연접한 부전동에 위치하여 유동인구가 매우 풍부하며, 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 혼합된 복합 상업지구입니다. 서면역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 매우 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 주변 시세:

* 동일 건물인 대동레미안센트럴시티 아파트의 경우, 2026년 6월 기준 15평형 실거래가가 1.35억원 수준으로 확인됩니다.

* 유사 면적 오피스텔인 '부전동 큐브'는 13평형 실거래가 약 9,500만원 (2026년 6월 29일), '서면 에코팰리스시티' 전용 29.72㎡ (약 9평) 전세가 1.5억원 (2026년 8월 28일 기준) 수준으로 나타났습니다.

* 본건 감정가 170,000,000원과 비교 시, 현재 시세는 약 1억원 ~ 1.3억원 내외로 추정됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 실거래가 및 매물 조사가 필요합니다.

* 건물 특징: 2019년 4월 사용승인된 비교적 신축 오피스텔로, 총 19층 규모에 160세대로 구성되어 있습니다 [JSON].

1.4. 생활정보

* 교통: 서면역 (1, 2호선 환승)까지 도보 약 7분 거리로 매우 우수하며, 다수의 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

* 쇼핑/편의시설: 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 홈플러스익스프레스 부전점 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 의료시설: 갑내과, 산부인과의원, 열린이비인후과의원 등 다양한 병의원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 인근 초등학교 정보는 명확하지 않으며, 동의중, 부산동고 등 중고등학교가 위치합니다.

* 기타: 부산진경찰서가 인접해 있어 치안 환경이 비교적 안정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상태 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 위반 건축물 등재, 이행강제금 부과, 또는 주거용으로 인한 세금 문제 발생 가능성이 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

* 미상 정보: 임대관계가 미상으로, 실제 임차인 현황 및 계약 조건에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 권리관계: 등기부채권 총액이 약 14.6억 원에 달하나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 지역인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 소형 면적으로 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합합니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도가 달라 발생하는 잠재적 리스크는 면밀히 검토해야 합니다. 권리 관계는 경매로 인해 소멸될 예정이므로 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 중심 상권인 서면역 역세권으로 높은 임대 수요가 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 현대적인 시설과 관리 상태를 유지하고 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 오피스텔의 수요가 꾸준합니다.

* 우수한 생활 환경: 쇼핑, 문화, 교통, 의료 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 낮은 인수 부담: 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 주변 시세 분석: 유사 오피스텔 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 1억원 ~ 1.3억원 수준으로 추정됩니다. (예: 부전동 큐브 13평형 9,500만원, 서면 에코팰리스시티 전용 9평 전세 1.5억원)

* 리스크 고려: 공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치로 인한 잠재적 위험을 감안하여, 시세 범위 하단부에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 제안:

* 115,000,000원

* (근거: 현재 시세 추정치, 서면역 역세권 입지, 신축 건물, 권리 인수 부담 없음, 용도 불일치 리스크 고려. 실제 입찰가는 현장 조사 및 경매 분위기에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.