나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [12] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 15층비-1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지에 소재한 대동레미안센트럴시티 15층 비-1504호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경65630 (12)입니다.

건물은 오피스텔이며, 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중입니다.

감정가는 1억 6,200만원입니다.

토지 면적은 4.62㎡ (약 1.4평)이며, 건물 면적은 28.13㎡ (약 8.5평, 전용면적)입니다. 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농업협동조합(농OOOOOOO)입니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 2019년 4월 5일이며, 총 19층 건물 중 15층에 위치합니다.

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근 지역에 속합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

교통 환경은 매우 우수합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선과 2호선의 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 가정형에 유사하며, 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 4월 25일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 건에 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

박진희 임차인은 2019년 10월 15일 전입하였고, 2019년 10월 2일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 보증금은 1억 2,000만원이며, 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 7월 22일입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 약 57억 3,400만원으로, 감정가 대비 상당히 높게 형성되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지로 유동인구가 매우 풍부합니다.

서면역을 중심으로 다양한 오피스텔, 주거용 건물, 상업시설이 밀집해 있어 배후수요가 탄탄하며, 각종 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 외식업체 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

지역 개발 계획(예: 부전역 복합환승센터) 등이 있어 향후 상권 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

편의시설: 롯데백화점, NC백화점, CGV, 밀리오레, 부산진구청, 부산진경찰서 등 다양한 쇼핑, 문화, 행정 시설이 근거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 개성고등학교, 부산진고등학교, 양정고등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 이는 상대보호구역에 해당합니다.

녹지: 주변에 대규모 공원이나 녹지 공간은 상대적으로 적은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보로 진행되는 물건이며, 다른 담보물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. (다만, 본 건 자체는 임의경매로 진행 중입니다.)

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은, 현황과 공부상 내용의 차이로 인해 추후 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (본 보고서 작성 시점에서는 공부와의 차이는 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

등기부채권 총액이 매우 높아 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

주변 지역을 지도 서비스 등으로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 빠른 임대 회전율과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

비록 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 이용 현황 및 전입신고 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

인근 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익과 더불어 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

서면역 역세권 초입이라는 뛰어난 입지조건으로 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

2019년 준공된 신축급 오피스텔로, 젊은층을 중심으로 한 수요층에게 매력적입니다.

차량 접근성이 양호하며, 건물 내 주차 시설이 갖추어져 있어 편리합니다.

일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 6,200만원입니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대료 수준을 고려한 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시세는 약 1억 7,000만원에서 1억 9,000만원 수준으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 이상으로 입찰하더라도 수익성 확보가 가능합니다.

최근 부동산 시장 동향과 본 물건의 상세 현황 조사를 바탕으로, 감정가의 105% 수준인 약 1억 7,000만원에서 1억 8,000만원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 현황, 상세 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.