나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (6)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 9층비-905호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 9층

사용승인일: 2019년 04월 05일

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 이용)

감정가: 157,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (명지농업협동조합)

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 세부정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 대동레미안센트럴시티

총 층수: 19층 (지하 3층)

해당 층: 9층 (B-905호)

건물 구조: 철근콘크리트구조

지붕: 평지붕

외벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 샷시창 구조

설비 내역: 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차타워, 공동현관문, 도시가스 개별난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당(2019-04-25, 농업협동조합자산관리회사)보다 늦은 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계: 미상

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 협의 및 관련 법적 검토가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액은 5,614,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 및 업무 기능이 고도로 발달된 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 주택 관련 세금, 관리비 등에서 차이가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 쥬디스태화, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

다수의 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교통 인프라

서면역(1,2호선 환승) 도보 7분 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 부산 시내 어디로든 이동이 용이합니다.

차량 접근성 또한 우수합니다.

5.3. 교육 환경

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인근에 부전초등학교, 부산진초등학교, 서면중학교 등이 위치하고 있습니다.

5.4. 주차 시설

건물 내 기계식 주차타워가 설치되어 있으며, 총 76대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중인 점은 재산세, 종합부동산세 등 세금 문제나 주택 관련 법규 적용 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보로 인한 추가적인 경매 진행 가능성이 있으나, 현재로서는 본건에 대한 단독 매각으로 진행되는 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역이 상업 및 주거 밀집 지역으로, 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사 및 추가적인 공공 데이터 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심지인 서면역 초역세권에 위치하며, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지 조건이 매우 우수합니다. 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 임차인 현황 미상 등의 사항은 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 탁월한 입지

부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 풍부하며, 향후 시세 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

8.2. 신축급 컨디션

2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설이나 마감 상태가 양호하여 즉시 임대 수익 창출이나 거주가 가능합니다.

8.3. 소형 면적

28. 13㎡ (약 8.51평)의 전용면적으로 투자 부담이 비교적 적어 소액 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 28㎡ 내외)의 오피스텔은 약 1억 1천만 원에서 1억 3천만 원 선에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

예시로, 최근 2026년 6월 2일 기준 11.5평형 매매가가 1억 3,500만원으로 확인되었습니다.

타 오피스텔의 경우 2019년 12월 30일 28D타입(약 8.5평)이 1억 8,852만원에 실거래된 기록도 있습니다.

현재 제공된 감정가는 157,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 정보와 경매 물건의 특성을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 결정될 가능성이 있습니다.

경매 시세는 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라지므로, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 1억 4천만 원을 상회하는 금액부터 관심을 가져볼 수 있으며, 시세 및 낙찰 동향을 면밀히 관찰하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

정확한 시세 분석과 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 실거래가 및 전세가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건은 주거용으로 이용 중이나 공부상 업무시설이므로, 실제 이용 가치와 공시가격을 반영하여 입찰가격을 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.