나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [10] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층비-1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 명지농업협동조합 (등기부상 경매 신청 채권자)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51

건물명: 대동레미안센트럴시티 14층비-1407호

건축물 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 오피스텔 이용 중)

사용승인일: 2019년 04월 05일

총 층수: 지하 3층 ~ 지상 19층

본건 위치: 14층

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.6193㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 지분: 28.1317㎡ (약 8.51평)

감정가: 162,000,000원

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2019년 04월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1) 입니다.

본 경매 사건(2024타경65630)은 2024년 11월 25일 명지농업협동조합의 임의경매 개시 결정에 의해 진행되었습니다.

3.2. 권리 인수 여부

등기부상 모든 권리는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

(갑1: 소유권보존, 을1: 근저당, 을2: 주택임차권, 갑2: 가압류, 갑3: 임의경매, 갑4: 압류, 갑5: 압류 모두 말소 대상)

3.3. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 50,000,000원

차임: 300,000원

전입/확정일자: 2019년 09월 19일

배당신고일자: 2024년 07월 19일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을2) 되어 있으나, 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 5,664,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 부전동은 부산 최대의 상권인 서면 지역에 포함되어 있습니다.

인근에 부산진경찰서, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능은 충분한 지역입니다.

오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 배후 수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다.

4.2. 서면 지역의 특성

서면은 과거부터 부산의 중심 상권이자 최대 번화가로, 교통, 쇼핑, 금융, 의료, 교육 등 다양한 시설이 밀집해 있습니다.

서면역은 부산 도시철도 1, 2호선의 환승역으로, 시내외 교통의 요지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

서면역 (1, 2호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변에 롯데백화점 부산본점, 롯데시네마 등 대형 편의시설 이용이 편리하며, 다양한 상업시설과 음식점, 병원 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 주변에 부전초등학교, 서면중학교 등이 소재합니다.

5.3. 기타 생활환경

부산진구는 부산의 지리적, 문화적 중심지로 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

이는 취득 후 용도 변경에 따른 행정적 문제, 세금 문제(업무용 vs 주거용) 등이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 56억 6천 4백만원으로 상당히 높습니다.

이는 경매 진행 과정이나 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

제공된 정보에 '공동담보' 특이사항이 있으나, 본건이 어떤 다른 물건과 공동 담보로 묶여있는지에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 확인

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

다만, 부산진경찰서, 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 생활 소음이나 교통량 증가 등의 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부전동, 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다.

2019년 준공된 신축급 건물로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하며, 주변 상권의 활성화로 인한 잠재적 가치가 높습니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다르다는 점, 그리고 높은 채무 총액은 투자 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으므로, 명확한 시세 파악과 향후 활용 계획 수립 후 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 2019년 준공된 비교적 신축급 오피스텔.

* 부산 최대 상권의 풍부한 임대 수요 및 편의시설 접근성.

* 실거주 및 임대 수익형 투자 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일한 '대동레미안센트럴시티' 오피스텔의 최근 실거래가 정보에 따르면, 28.13㎡ (약 8.51평) 면적대의 오피스텔은 2019년 4월 29일 6층 물건이 1억 8,852만원에 거래된 기록이 있습니다.

다른 유사 면적대의 건물(집합 건물)의 경우, 2019년 12월 30일 기준으로 2.55억원(주1)의 매매 예상가가 언급되었습니다.

최근 시세 정보(2026년 8월 27일 기준)에 따르면 15평형의 경우 1억 1천만원대(전세, 월세도 유사)의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가는 162,000,000원 (1억 6천 2백만원) 입니다.

현재까지 파악된 시세 정보들을 종합해 볼 때, 본 건의 가치는 1억 6천만원 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수되는 보증금은 없습니다.

감정가는 162,000,000원 입니다.

위 시세 분석을 바탕으로, 보수적으로 감정가의 85~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 137,700,000원 ~ 153,900,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

다만, 현장 조사 및 최근 실거래가 추이를 반드시 추가로 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.