나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-904호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 157,000,000원

특이사항: 공동담보 물건

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층, 지상 19층 건물 중 9층 비-904호

사용승인일: 2019년 04월 05일

건축물대장상 주요 용도: 공동주택 (하지만 현황은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 주거용으로 이용 중)

건물 규모: 연면적 23,632.77㎡, 건폐율 75.0195%, 용적률 977.2386%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 85m, 최고 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리인 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2019.04.25 접수, 1,344,000,000원)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 5,669,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 55,000,000원

차임: 230,000원

전입일자: 2024년 04월 11일

확정일자: 2024년 04월 09일

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 주택임차권(을2)은 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본건이 위치한 부전동 일대는 서면역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 근린생활시설과 오피스텔, 주상복합 등이 밀집하여 있어 활발한 유동인구와 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 부산도시철도 1, 2호선 서면역 인근에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이하며, 주변에 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 식당가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타

건물 내 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차타워, 공동현관, 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용의 차이

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 주거용으로 낙찰받을 경우 주택 관련 세금 및 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. (추후 조사 필요) 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

6.3. (추후 조사 필요) 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상업지구인 서면역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점, 공동담보 물건이라는 점 등을 고려해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰자가 인수하는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 핵심 상권인 서면역 초역세권 입지

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 주거용 오피스텔로서 소형 주거 상품으로서의 가치

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 국토교통부 실거래가, 주변 유사 오피스텔의 매매 및 전세가, 관련 부동산 중개업소 정보 등을 종합적으로 조사해야 합니다. 감정가는 157,000,000원으로 제시되어 있으며, 이는 시장 상황 및 부동산 가치 평가의 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없다는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 경쟁률, 시장 상황, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다. 일반적으로 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서, 잠재적 수익률(임대수익 또는 시세차익)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 최신 시장 데이터를 바탕으로 한 심층적인 분석이 선행되어야 하며, 감정가를 기준으로 최대 120% 이내에서 시장 수요에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.