나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경65630 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 8층비-810호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용)

감정가: 165,000,000원

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평) (전용면적 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (명지농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중.

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1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019.04.25 접수, 1,344,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 갑2 임의경매 (명지농업협동조합, 2024.11.25 접수, 1,131,715,771원)에 의해 경매가 진행 중입니다.

* 기타 권리: 갑1 소유권보존, 을2 주택임차권(이동규), 갑3, 갑4 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소 대상입니다.

* 인수 보증금: 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 이동규

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-14

확정일자: 2021-06-14

배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

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1.3. 상권분석

* 입지: 부산의 핵심 상업, 업무, 교통의 중심지인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 상권 접근성을 자랑합니다.

* 주변 환경: 서면역을 중심으로 백화점, 대형 마트, 병원, 다양한 금융 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 배후수요: 오피스텔, 아파트, 상가 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 유사 물건: 주변의 유사 면적 및 신축급 오피스텔은 안정적인 임대 수요를 유지하고 있어, 본건 역시 양호한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 쥬디스태화, 부산진구청 등 각종 편의시설, 행정기관, 쇼핑 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 도심지라는 점을 감안하면 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 주거환경: 도심에 위치한 오피스텔로서 각종 생활 편의시설 접근성이 매우 우수하며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건축정보: 2019년 4월 5일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 19층 건물 중 8층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중인 점은 향후 행정적인 제재나 세금 문제 발생 가능성이 있습니다. 다만, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었으므로, 채권액이 높은 편입니다.

* 건물 노후도: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적으로 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 본건 인근에는 부산진경찰서가 위치하고 있어 치안 유지에는 긍정적이나, 별도로 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 교통과 편의시설 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다. 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 29.63㎡(약 8.96평)의 소형 면적은 1인 가구 임대 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다. 권리분석 상 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 이동규 씨는 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 부분은 사전에 충분히 인지하고 접근해야 할 사항입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 서면역(1, 2호선 환승)을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 핵심 상권: 부산 최대 상권 중 하나인 서면의 풍부한 배후수요와 높은 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 주변 시세 분석:

본건과 유사한 면적(약 9평) 및 부산진구 부전동, 서면역 인근 신축급 오피스텔의 최근 시세는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 파악됩니다. 감정가는 현 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수되는 권리 부담이 없고, 임차인과의 명도 이슈가 크지 않을 것으로 예상되므로, 감정가를 기준으로 시세 대비 경쟁력을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 접근으로는 감정가 수준 또는 소폭 초과, 적극적인 접근으로는 시세 상단까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 180,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재 시점에서의 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 진행 과정에서의 경쟁 상황, 입찰자 수, 법원 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정에는 충분한 현장 조사와 전문가 상담을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.