나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 0 물건기본정보

1. 1 사건개요

본 물건은 부산지방법원 2024타경65630 (7) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

1. 2 물건소재지 및 기본사항

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 9층비-906호입니다.

본 물건은 오피스텔로 등기되어 있으며, 실제 주거용으로 이용 중입니다.

건물명은 대동레미안센트럴시티이며, 신주소는 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동)입니다.

건물은 지하 3층, 지상 19층 중 9층에 위치하며, 사용승인일은 2019년 4월 5일입니다.

1. 3 면적

토지면적은 4.62㎡ (약 1.39평)이며, 토지지분은 4.6193㎡ (약 1.39평)입니다.

건물면적은 28.13㎡ (약 8.51평)이며, 건물지분은 28.1317㎡ (약 8.51평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

1. 4 가격

감정가는 157,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 5,614,000,000원입니다.

2. 0 입지조건

2. 1 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2. 2 교통 여건

부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 여건이 양호합니다.

차량 접근 또한 가능합니다.

2. 3 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 0 권리분석

3. 1 등기부상 권리관계

등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(주식회사대동레미안) 이후 근저당권(농업협동조합자산관리회사)이 말소기준권리로 설정되었습니다.

이후 가압류(주택도시보증공사), 임의경매(명지농업협동조합), 압류(부산진구, 부산진세무서장) 등 다수의 권리들이 등기되었습니다.

3. 2 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사)입니다.

본 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리(예: 지상권 등)는 현재 확인되지 않습니다.

3. 3 임차인 현황 및 인수조건

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

임대관계가 미상이라 할지라도, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3. 4 채권 총액

등기부채권 총액은 5,614,000,000원으로 확인됩니다.

4. 0 건물정보 및 이용상태

4. 1 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트구조 평지붕이며, 총 19층 건물입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 2 건물 용도 및 실제 이용 현황

공부상으로는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4. 3 건축물 일반정보 (JSON 분석)

건물명은 대동레미안 센트럴시티이며, 2019년 4월 5일 사용승인되었습니다.

총 160세대로 구성되어 있으며, 해당 물건은 9층 B-906호입니다.

5. 0 상권 및 생활정보

5. 1 주변 상권 특성

본 물건은 일반상업지역에 속해 있으며, 주거, 업무, 상업시설이 공존하는 부산의 주요 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치합니다.

5. 2 생활 편의시설

서면역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5. 3 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 0 잠재적 리스크

6. 1 공부상 용도와 실제 이용 불일치

업무시설로 등재된 오피스텔을 주거용으로 이용하는 경우, 관련 법규 위반으로 인해 향후 용도 변경 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6. 2 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은, 현재 거주 중인 점유자가 소유자 본인이거나 임의로 점유하고 있을 가능성을 시사합니다. 이 경우 명도 과정에서 명도 저항이 발생할 수 있으며, 미납된 관리비나 공과금에 대한 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6. 3 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 56억 원을 초과하는 점은 채권자들의 경매 신청이 적극적으로 이루어질 가능성을 높이지만, 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 예상보다 높은 경쟁률 또는 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 0 투자 포인트

7. 1 입지 장점

부산의 핵심 상업 및 교통 요지인 서면역 역세권이라는 점은 본 물건의 가장 큰 강점입니다. 뛰어난 대중교통 접근성과 풍부한 생활 인프라는 투자 가치를 높입니다.

7. 2 시장 잠재력

오피스텔은 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 꾸준하며, 해당 물건이 위치한 서면 지역은 임대 수요가 높은 지역입니다. 이를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 0 종합 의견

8. 1 물건 요약

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔로, 서면역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 동시에 보유하고 있습니다.

8. 2 최종 평가

우수한 입지 조건은 분명한 매력 포인트이나, 주거용 오피스텔 이용에 따른 법적 제재 가능성, 임차인 현황의 불확실성으로 인한 명도 리스크 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 권리관계 및 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근한다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

9. 0 예상 입찰가

9. 1 시세 분석

본 물건의 감정가는 1억 5,700만원입니다.

인근 부동산 정보에 따르면, 동일 건물인 대동레미안센트럴시티의 15평형 매매가가 2026년 6월 2일 기준으로 1억 3,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가보다 낮은 수준이며, 같은 지역 내 다른 오피스텔의 경우 9~10평형 면적이 9,000만원대 후반에 거래된 사례도 있어, 시장 가격이 감정가와 다소 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. 그러나 본 물건의 입지가 서면역 초역세권이라는 점은 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 2 예상 입찰가 제안

위 시세 분석과 물건의 리스크 요인(용도 불일치, 임대관계 미상 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1억 5,700만원을 기준으로 보수적으로 접근하여 1억 5,000만원에서 1억 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 현장 조사를 통해 실제 시세 및 권리관계를 재확인하고, 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.