나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65630 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭:102동) 8층비-804호외 13개호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물 내 8층비-804호외 13개호로서 (사용승인일:2019.04.05)

외벽 : 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스크링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가정형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하는 대동레미안센트럴시티 8층 비-809호 오피스텔입니다.

해당 건물은 2019년 4월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건물이며, 본건은 8층에 위치합니다.

부근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2019년 4월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 약 1,464,000,000원으로, 이는 감정가에 비해 상당히 높은 금액입니다.

임차인으로는 강유리 씨가 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2019년 8월 1일입니다.

강유리 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 배후수요가 풍부합니다.

다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 상업적 가치가 높습니다.

주변에 부산진경찰서 등 관공서와 함께 다양한 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 서면역(1, 2호선 환승역)을 비롯한 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 서면 상업지구 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔이 밀집한 지역으로 주거 편의성은 양호하나, 공부상 업무시설로 등재된 점은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 주거용 이용: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 임대차 관계, 세금, 관리비 등에서 분쟁 소지가 될 수 있습니다. 다만, 본건 임차인 강유리 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높아 경매 낙찰가율에 따른 투자수익률 변동성이 클 수 있습니다.

* 주변 시세 확인 필요: 오피스텔의 현재 매매 및 임대 시세를 면밀히 조사하여 투자 가치를 정확히 판단해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 내에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 입지 및 교통 환경은 매우 우수합니다.

감정가 1억 6,600만원 대비 인수되는 권리는 없으나, 등기부채권 총액이 상당히 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

주거용으로 이용 중인 오피스텔이라는 점을 감안하여 시장 상황 및 시세 변동을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권: 부산의 주요 교통 및 상업 중심지로 투자가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식이며 관리가 용이합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 166,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 대동레미안센트럴시티 및 인근 오피스텔의 전용 30㎡ 내외 매물의 시세는 약 1억 8천만원에서 2억원 수준으로 파악됩니다.

감정가가 현재 시세보다 낮은 편이지만, 높은 채무 총액과 경매 시장 상황을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 1억 300,000,000원 ~ 1억 45,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 78% ~ 87% 수준이며, 현 시세 대비 약 65% ~ 80% 수준에 해당합니다.

최종 입찰가는 상세한 권리 분석 및 현장 조사, 최신 시세 동향을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.